Lançamentos em SP batem 12.400 unidades, mas 3 bairros concentram 38% do VGV

São Paulo lançou 12.400 unidades residenciais entre julho e setembro deste ano, alta de 21,4% sobre o mesmo trimestre de 2025, segundo levantamento da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) com a FipeZap obtido com exclusividade. O dado, que consolida 85 empreendimentos na capital e região metropolitana, esconde uma concentração que chama atenção: apenas três bairros — Vila Mariana, Tatuapé e Barra Funda — respondem por 38% do Valor Geral de Vendas (VGV), estimado em R$ 9,7 bilhões no período. O ticket médio nesses polos ficou em R$ 1,12 milhão.

A vice-presidência de incorporação da Abrainc atribui o movimento ao ciclo de queda da Selic, que recuou para 9,75% ao ano na última reunião do Copom, em 9 de setembro. Com o crédito mais barato, as incorporadoras anteciparam lançamentos que estavam previstos para o primeiro semestre de 2027. "É um reposicionamento de portfólio", diz o diretor-executivo da entidade, que prefere não ser identificado antes da divulgação oficial dos números na próxima quarta-feira. "Quem tinha terreno comprado em 2024 está colocando produto na rua agora para pegar o comprador que voltou a financiar em 30 anos."

No Rio de Janeiro, o cenário é diferente e mais seletivo. A capital carioca registrou 3.150 unidades lançadas no trimestre, queda de 4,2% na comparação anual, segundo a Secovi-Rio. O metro quadrado médio na Zona Sul bateu R$ 16.400, alta de 9,8% em 12 meses, mas a absorção de unidades acima de R$ 3 milhões desacelerou 11% — reflexo da seletividade de compradores de alto padrão diante da volatilidade da bolsa. O bairro do Leblon segue como o mais caro da cidade, com R$ 24.700/m², enquanto Barra da Tijuca e Recreio concentram 61% dos lançamentos do período.

Já Balneário Camboriú vive um capítulo à parte. O município catarinense registrou 1.890 unidades lançadas no trimestre atual, número 17% maior que o do mesmo período de 2025, e o metro quadrado médio saltou para R$ 18.300 — o maior do país entre cidades de médio porte, segundo a FipeZap. O movimento é puxado por torres de alto padrão na orla e pela chegada de fundos imobiliários que compram lajes inteiras para locação de curta temporada. A prefeitura estima que 42 novos arranha-céus estejam em fase de aprovação, o que pode elevar a oferta em 28% até o fim de 2027.

O alerta vem do próprio mercado. A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) aponta que 63% das incorporadoras listadas captaram recursos no mercado de capitais neste ano via CRIs, com custo médio de CDI + 1,8%. Esse endividamento, embora barato, pressiona o fluxo de caixa se a velocidade de vendas não acompanhar. "O comprador de Balneário Camboriú hoje é 46% investidor, não morador", afirma um analista da XP que acompanha o setor. "Se a Selic voltar a subir em 2027, esse estoque vira problema."

Para quem olha o mercado agora, o dado mais relevante é o prazo. O Copom volta a se reunir em 4 de novembro, e a curva de juros futuros já precifica estabilidade na Selic até o fim do ano. Isso significa que o custo do financiamento imobiliário — hoje em 10,4% ao ano mais TR — deve ficar estável nos próximos 60 dias, janela que as incorporadoras estão usando para lançar. Em São Paulo, 4.200 unidades devem chegar ao mercado só em outubro, concentradas na zona oeste e no centro expandido, segundo a Abrainc.

A leitura final é simples: os lançamentos recentes mostram um mercado aquecido, mas cada vez mais desigual. Os bairros que concentram infraestrutura, transporte e demanda real seguem absorvendo estoque em ritmo saudável. Já as regiões que apostaram apenas no discurso de valorização sem lastro de ocupação começam a dar sinais de excesso de oferta. Para o investidor, a pergunta que fica não é se vale comprar, mas onde o metro quadrado ainda tem espaço para subir sem depender de um comprador que talvez não apareça.