Galpões logísticos viram ativo preferido do trimestre; retorno supera FIIs de tijolo

Dados divulgados nesta semana pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e pela consultoria SiiLA mostram que a taxa de vacância dos galpões logísticos classe AAA na região metropolitana de São Paulo caiu para 4,2% em junho de 2026 – o menor patamar da série histórica, que começou em 2018. No mesmo período, a absorção líquida atingiu 1,2 milhão de m² no primeiro semestre, volume 18% superior ao registrado no primeiro semestre de 2025.

O desempenho reflete o avanço do varejo eletrônico e a reorganização das cadeias de suprimentos, que migram estoques de modelos just-in-time para estoques regionais. No último Copom, o Banco Central manteve a Selic em 13,25% ao ano, mas o mercado de galpões mostra resiliência: o IPCA de junho veio em 0,38%, e a inflação acumulada em 12 meses está em 4,7%, ainda acima da meta, o que reforça a busca por ativos com contratos atrelados à inflação.

No trimestre atual, os fundos imobiliários da categoria logística (segmento que reúne galpões) apresentaram retorno médio de 6,8% (dividendos + valorização de cotas), contra 4,2% dos fundos de lajes corporativas e 3,1% dos fundos de shopping centers, segundo levantamento da plataforma Clube FII em parceria com a B3. O IFIX, índice de referência, acumulou alta de 5,4% no mesmo período.

A tese de investimento se apoia em três pilares: (1) contratos típicos de locação atípica (prazo médio de 10 a 15 anos) com reajuste pelo IGP-M ou IPCA; (2) localizações estratégicas – especialmente o eixo Castelo Branco-Anhanguera-Dutra – onde a oferta de terrenos é escassa; e (3) a demanda estrutural do e-commerce, que na última Black Friday de 2025 movimentou R$ 6,8 bilhões em vendas online no Brasil, conforme dados da Associação Brasileira de Comércio Eletrônico (ABComm).

Para quem prefere exposição direta, a compra de cotas de fundos como o XP Log (XPLG11) e o Vanguard Log (VGLG11) é alternativa líquida. Já investidores institucionais e family offices têm optado por fundos de private equity ou CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) securitizados por lajes logísticas, com spreads entre CDI + 3% e CDI + 5%, de acordo com relatório do Itaú BBA divulgado nesta quinta-feira.

Riscos: a alta da taxa de juros pode comprimir os valuations dos FIIs, e a inflação persistente eleva custos de construção, limitando novos projetos. Mas, conforme destaca o Secovi-SP em seu boletim de junho, a inadimplência nos contratos logísticos segue abaixo de 1% – o que reforça a segurança da tese.

Conclusão: com fundamentos sólidos e momentum positivo, os galpões logísticos consolidam-se como a espinha dorsal do investimento imobiliário brasileiro em 2026. Para quem busca renda recorrente com proteção inflacionária, o setor oferece a melhor relação risco-retorno entre os imóveis comerciais neste momento.