Galpões logísticos: vacancy cai a 6,9% e aluguéis sobem 18% em 2026

O mercado de galpões logísticos no Brasil vive uma fase rara: enquanto a vacância cai para 6,9% no trimestre atual, os aluguéis acumulam alta de 18% em 2026, segundo dados da consultoria SiiLA Brasil. A combinação de demanda aquecida pelo e-commerce e oferta contida tem feito os FIIs do segmento (como HGLG11, GARE11 e VILG11) entregarem dividendos mensais expressivos, com yields anualizados entre 11% e 12,5% no último mês.

Por trás desse movimento está um dado recente que poucos notaram: a taxa de desocupação dos condomínios logísticos classe A nas regiões de Cajamar, Extrema e Louveira, no eixo São Paulo–Minas, caiu abaixo de 5% pela primeira vez desde o início da série histórica, em 2018. No último trimestre, a absorção líquida nacional foi de 320 mil m², puxada por operadores de última milha e varejistas que aceleraram a abertura de centros de distribuição no interior do país, fugindo do custo de frete e dos impostos estaduais.

O Banco Central, em seu último Copom, manteve a Selic em 12,75% ao ano, frustrando quem esperava corte imediato. Mas isso não travou o setor: com contratos atrelados ao IPCA ou com reajuste anual médio de 8,2%, os galpões têm se mostrado uma proteção inflacionária melhor que o papel. O rendimento real dos FIIs logísticos, descontando a inflação projetada para 2026 (4,8%), fica em torno de 7,5%, o dobro do CDI real.

Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária recomendam olhar para os fundos de tijolo com contratos atípicos e prazos longos, como o XP Log (XPLG11), que possui 70% de sua área locada para empresas como Mercado Livre e Amazon. Outro destaque é o VBI Log (LVBI11), com 100% de ocupação e vacância média de 0%. No entanto, o alerta fica para os FIIs de papel, que podem sofrer com a inadimplência em caso de desaceleração econômica.

Para o investidor pessoa física, a tese é clara: o momento é de seletividade, não de desespero. A dica é buscar fundos com baixa alavancagem e alta liquidez, como HGLG11, que negocia com ágio de 4% sobre o valor patrimonial e distribuiu R$ 1,10 por cota no mês passado. Já quem quer exposição direta pode investir em cotas de fundos imobiliários listados na B3 — a opção mais acessível — ou, para grandes patrimônios, em galpões próprios em condomínios logísticos de alto padrão, com retorno de 9% a 11% ao ano líquido.

A conclusão é que, mesmo com a Selic em dois dígitos, o mercado de galpões logísticos segue como uma das principais teses de investimento para 2026. A queda da vacância e a alta dos aluguéis, somadas à resiliência do e-commerce, criaram um cenário raro de rentabilidade com baixo risco de vacância. Mas, como sempre, o diabo mora nos detalhes: analise a qualidade do inquilino, o prazo dos contratos e a localização antes de aportar. O momento é bom, mas a paciência e o estudo continuam sendo os melhores aliados do investidor.