Galpões logísticos: vacância de 9,8% e renda que supera o CDI em 2026

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento de reancoragem. Com a vacância média nacional em 9,8% no segundo trimestre de 2026, segundo a SiiLA, o setor registra a menor taxa desde o pico de 2023, quando chegou a 14,2%. A recuperação é puxada pelo avanço do varejo omnichannel e pela interiorização de centros de distribuição, fenômeno que ganhou força após a consolidação de grandes operadores em regiões como o Sul de Minas e o interior de Goiás.

No último Copom, realizado em junho, o Banco Central manteve a Selic em 11,75% ao ano, interrompendo o ciclo de cortes que levou a taxa de 13,75% para o patamar atual. Para o investidor, o efeito prático é duplo: a renda fixa ainda oferece retornos nominais elevados, mas os FIIs de galpão, com dividend yield médio de 13,2% nos últimos 12 meses, segundo a B3, superam o CDI com folga — além de oferecerem proteção inflacionária via contratos atrelados ao IPCA.

Dados recentes da Abrainc mostram que os lançamentos de empreendimentos logísticos somaram 1,2 milhão de m² no primeiro semestre de 2026, alta de 18% ante o mesmo período de 2025. A absorção líquida, por sua vez, atingiu 890 mil m², o que indica um mercado ainda deficitário em oferta de qualidade. Esse descompasso abre espaço para desenvolvimentos built-to-suit, especialmente em eixos como o Rodoanel Norte e o Arco Metropolitano do Rio, onde a entrega de novas rodovias federais, anunciada pelo Ministério dos Transportes em maio, deve reduzir custos logísticos em até 12%.

O investidor que deseja exposição ao setor tem basicamente três caminhos: FIIs de tijolo, como os listados no IFIX; CRIs emitidos por incorporadoras logísticas; e participação direta em fundos de desenvolvimento. As duas primeiras opções oferecem liquidez e gestão profissional, enquanto a terceira exige maior capital e tolerância a risco. No trimestre atual, os fundos logísticos listados na B3 acumulam valorização de 8,4% em suas cotas, segundo levantamento da Anbima, impulsionados pela queda das taxas de juros de longo prazo e pela perspectiva de novas emissões.

Um ponto de atenção é a concentração. Embora a vacância esteja em queda, regiões como o Sul Fluminense ainda sofrem com excesso de oferta, reflexo de projetos iniciados entre 2023 e 2024. Por isso, a recomendação de especialistas é priorizar fundos com ativos em eixos consolidados, como os que atendem ao e-commerce em São Paulo e à agroindústria no Centro-Oeste. A securitização de recebíveis atrelados a contratos de longo prazo com grandes varejistas, como Magazine Luiza e Mercado Livre, tem sido a estratégia preferida dos gestores para mitigar risco de vacância.

Para o segundo semestre, a expectativa é de que a Selic recue para 11% até dezembro, conforme sinalizou o Relatório Focus desta semana. Se confirmado, o custo de oportunidade da renda fixa diminui e a tese de galpões ganha ainda mais tração. Com a economia nacional crescendo 2,3% no ano, segundo a OCDE, e o varejo online expandindo 15% em 2026, a demanda por espaço logístico deve continuar aquecida. O investidor que entrar agora pode aproveitar yields de dois dígitos e potencial de valorização patrimonial — mas com a disciplina de diversificar entre eixos e operadores.