Galpões logísticos: vacância de 8,2% e renda que supera o CDI em 2026

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento raro: a vacância média nas principais regiões do país caiu para 8,2% no segundo trimestre de 2026, segundo relatório da consultoria SiiLA Brasil. É o menor nível desde 2021. Enquanto isso, os aluguéis pedidos seguem em alta de 12,7% em 12 meses, puxados pela demanda de e-commerce e pela reconfiguração das cadeias de suprimento.

Para o investidor, o efeito prático é direto: os Fundos Imobiliários de logística listados na B3 distribuíram, em média, 14,3% ao ano nos últimos 12 meses, acima do CDI projetado para 2026, que o último Relatório Focus aponta em 11,8%. A tese, que era defensiva, virou oportunidade de renda — e os preços das cotas ainda não refletiram todo o repasse inflacionário dos contratos, muitos deles atrelados ao IPCA, que o Banco Central estima em 4,9% para este ano.

A demanda, segundo a Abrainc, segue forte em municípios do interior de São Paulo, como Sorocaba, Jundiaí e Ribeirão Preto, além do eixo que liga Curitiba a Joinville. Nesses locais, o preço do metro quadrado de galpão classe A gira em torno de R$ 22 a R$ 28 por mês, com yields de 9% a 11% ao ano. O que chama atenção é a velocidade de absorção: no trimestre atual, foram absorvidos 1,2 milhão de m², o dobro da média histórica, segundo a mesma SiiLA.

O movimento não é só de mercado. Neste mês, o Conselho Monetário Nacional aprovou mudanças nas regras das Letras de Crédito do Agronegócio (LCA) que facilitam o financiamento de projetos logísticos ligados ao escoamento de safra. Isso deve baratear o custo de capital para novos desenvolvimentos e aumentar a oferta de galpões modernos nos próximos 18 meses. Por outro lado, o Copom, em sua última reunião de julho, manteve a Selic em 11% ao ano, o que preserva o patamar de juros reais elevados e mantém o travamento de novas emissões de tijolos de papel.

Para quem quer entrar agora, a recomendação dos analistas é olhar além do eixo tradicional. O Nordeste, especialmente o porto de Suape, em Pernambuco, e o Ceará, com o Porto do Pecém, têm registrado vacância abaixo de 5% e aluguéis subindo 15% ao ano. Fundos como o XP Log e o VILG11, que têm exposição nessas regiões, negociam com um desconto de 8% a 12% sobre o valor patrimonial, segundo dados da B3 desta semana.

O risco, claro, é a desaceleração global. Se a China derrubar o preço das commodities, o agro e o varejo podem desacelerar. Mas, como lembra o relatório da Secovi-SP divulgado ontem, o Brasil está num ciclo de reindustrialização leve, com a volta de plantas de eletroeletrônicos e autopeças — e isso exige galpão, não escritório.

Conclusão prática: a tese de galpões logísticos segue firme em 2026, mas a janela de preço atraente está se fechando. Quem compra cotas agora, com dividend yield projetado de 13% a 14%, está apostando na continuidade do ciclo. A dica é diversificar por região e evitar exposição única a São Paulo, onde a oferta cresceu 14% no último ano, segundo a CBRE.