Galpões logísticos: vacância de 8,2% e renda 12% maior em 2026

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um de seus melhores momentos da década, com a vacância caindo para 8,2% no segundo trimestre de 2026, o menor nível desde 2021, segundo dados da consultoria SiiLA. A demanda por espaços industriais e de logística cresceu 14% no semestre, puxada pelo avanço do e-commerce e pela interiorização da indústria.

O que explica esse desempenho? A combinação de juros ainda em dois dígitos, mas em trajetória de queda — o Copom reduziu a Selic para 10,75% ao ano em sua última reunião, em agosto — e a necessidade das empresas de otimizar suas cadeias de suprimentos. Com isso, os aluguéis pedidos nas principais regiões metropolitanas subiram 12% em 12 meses, enquanto os escritórios corporativos patinam com vacância acima de 15%.

Os destaques ficam por conta dos polos de Cajamar e Extrema, no interior de São Paulo, e da região de Curitiba, que registraram valorizações de até 28% nos valores de locação desde o ano passado. Neste mês, a LOG Commercial Properties anunciou a entrega de um condomínio logístico de 45 mil m² em Extrema, já 70% pré-locado, sinalizando a força da demanda.

Para o investidor pessoa física, o caminho mais acessível são os fundos imobiliários. Os FIIs de logística, como o XP Log (XPLG11) e o VBI Log (LVBI11), apresentaram em agosto um dividend yield médio de 9,8% ao ano, acima da média dos FIIs de tijolo, que ficou em 8,9%, conforme levantamento da B3. As cotas, no entanto, exigiram paciência: após um 2025 de correção, o segmento acumula alta de 11% em 2026, com os yields ainda atrativos.

Mas atenção: o mercado não é homogêneo. Enquanto galpões de alto padrão, com pé-direito acima de 12 metros e localização próxima a grandes centros, têm demanda firme, ativos obsoletos em regiões secundárias acumulam vacância de até 20%. A pesquisa mais recente da Abrainc mostra que 68% dos investidores institucionais pretendem aumentar a exposição ao setor nos próximos 12 meses, mas com foco em ativos prime.

Para quem quer diversificar, uma alternativa que tem ganhado tração são os certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) lastreados em empreendimentos logísticos. Com a queda da Selic, os CRIs indexados ao IPCA + 8% a 10% viraram opção para quem busca renda fixa com prêmio. No trimestre atual, as emissões desse tipo somaram R$ 1,4 bilhão, segundo a Anbima, um recorde para o período.

A tese de investimento em galpões logísticos segue sólida, mas exige seletividade. O momento é de olhar para locais com vocação logística, contratos longos e inquilinos de grande porte. Como disse esta semana o diretor de uma das maiores gestoras de FIIs do país, em evento da Secovi-SP, "quem comprou galpão em 2023 está rindo agora; quem comprou qualquer galpão, sem critério, pode estar com dor de cabeça". Em resumo: a oportunidade existe, mas é preciso escolher o ativo certo, na região certa, e com o contrato certo.