Galpões logísticos: vacância de 8,2% e aluguel em alta de 14% em 2026

Enquanto o mercado de escritórios ainda digere a vacância deixada pelo home office, os galpões logísticos viraram o queridinho do investidor institucional neste ano. Dados da SiiLA Brasil divulgados esta semana mostram que a vacância média da classe AAA de galpões no país fechou julho em 8,2%, a menor taxa desde 2022. No mesmo período, o aluguel pedido acumula alta de 14% nos últimos 12 meses, puxado pela demanda de e-commerce e pela reconfiguração de cadeias de suprimentos.

O movimento não é pontual: só neste trimestre, a absorção líquida de áreas logísticas nas regiões de São Paulo, Campinas e sul do país somou 1,2 milhão de m², segundo a consultoria. É o maior volume para um terceiro trimestre desde o início da série histórica, em 2019. A explicação é a combinação de juros ainda elevados — o Copom manteve a Selic em 12,75% ao ano esta semana — com a necessidade das empresas de reduzir prazos de entrega e estoques.

Para o investidor pessoa física, o caminho mais acessível são os FIIs de galpões logísticos. Os papéis do setor, listados na B3, acumulam valorização média de 9% no ano, com dividend yield de 11,2% nos últimos 12 meses, conforme levantamento da Anbima. Um dos destaques é o fundo XP Log (XPLG11), que negocia com desconto de 8% sobre o valor patrimonial e tem vacância de apenas 2,1%. Já o GGRC11, com forte exposição a condomínios em Campinas e Extrema, viu seu aluguel por m² subir 18% desde janeiro.

Mas atenção aos riscos: com a Selic em patamar alto, a renda variável segue volátil. O economista-chefe da ABRASCA, Fábio Alves, lembra que o spread entre o cap rate dos galpões e o retorno do tesouro está em 2,1 pontos percentuais, abaixo da média histórica de 3,2 pontos. Ou seja: parte da valorização recente já está precificada. A dica é mirar fundos com contratos atípicos e prazos longos, como os atrelados a operadores logísticos de grande porte, que oferecem maior previsibilidade de caixa.

No mercado primário, os desenvolvedores estão se reposicionando. A LOG Commercial Properties informou nesta semana que vai antecipar a entrega de dois condomínios em Cajamar e Louveira, antes previstos para 2027, para o primeiro semestre de 2026. A decisão reflete a fila de locatários interessados: a pré-locação dos dois empreendimentos já supera 70%. Já a Cyrela, por meio de sua unidade de galpões, anunciou a compra de um terreno de 280 mil m² em Extrema (MG), na divisa com São Paulo, por R$ 180 milhões.

Para quem quer exposição sem comprar tijolo, as ações das incorporadoras logísticas também são alternativa. A Cyrela e a Trisul, que têm braços fortes no segmento, valorizaram 22% e 18% no último trimestre, respectivamente, impulsionadas pela expectativa de novos contratos. No entanto, o investidor deve acompanhar de perto a evolução dos juros: qualquer sinal de alta adicional no Copom pode esfriar o apetite por ativos de maior risco.

Em resumo: o mercado de galpões logísticos vive um momento de ouro, mas exige seletividade. Priorize fundos com baixa vacância, contratos longos e localizações em polos consolidados — como Cajamar, Extrema e Louveira. Acompanhe os relatórios gerenciais mensais e o comunicado do próximo Copom, marcado para setembro, para calibrar suas posições. Quem entrar agora, com olho no longo prazo, tem boas chances de surfar o ciclo de alta do aluguel que ainda deve durar pelo menos até 2027.