Galpões logísticos: vacância de 8,1% esconde alta de 22% nos aluguéis em 12 meses

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento raro: a vacância média nacional caiu para 8,1% no segundo trimestre de 2026, segundo dados da SiiLA Brasil divulgados nesta semana. O número é o menor desde o início da série histórica, em 2021, e contrasta com a percepção de que o setor teria perdido fôlego após o boom do e-commerce.

O que chama a atenção, no entanto, é a combinação com a alta de 22% nos aluguéis pedidos em 12 meses até julho, conforme levantamento da mesma consultoria. Na prática, quem comprou cotas de fundos como o XP Log (XPLG11) ou o VBI Logística (LVBI11) no início de 2025 viu o rendimento mensal subir de forma consistente, com dividendos na casa de 0,9% ao mês — algo raro em renda fixa mesmo com a Selic em 13,5%.

A tese por trás desse movimento é simples: a oferta de novos galpões não acompanhou a demanda. Segundo a Abrainc, os lançamentos industriais no primeiro semestre de 2026 somaram apenas 1,2 milhão de m², queda de 15% ante o mesmo período de 2025. Enquanto isso, a taxa de ocupação dos estoques prontos segue acima de 94% nas regiões de Cajamar, Extrema e Louveira, no corredor que liga São Paulo ao interior.

Outro fator que sustenta a tese é a mudança estrutural no varejo. Dados do Banco Central mostram que as vendas online cresceram 14% no primeiro semestre de 2026, e grandes varejistas como Magazine Luiza e Via continuam expandindo seus centros de distribuição próprios — mas a terceirização via fundos imobiliários ganhou força, pois o custo de carregar imóveis no balanço ficou proibitivo com os juros altos.

Para o investidor pessoa física, o caminho mais acessível são os FIIs de logística, que negociam com desconto de 8% a 12% sobre o valor patrimonial, segundo a Anbima. Mas atenção: nem todo galpão é igual. Os ativos localizados em regiões com pouca infraestrutura rodoviária ou dependentes de um único inquilino apresentam risco de vacância maior, como mostram os casos recentes de fundos que reduziram dividendos após a saída de grandes operadores.

A recomendação dos analistas do Itaú BBA, em relatório divulgado na última segunda-feira, é mirar fundos com contratos atípicos (chamados de built-to-suit) e prazos médios acima de 8 anos. Eles citam o HGLG11 e o BRCO11 como exemplos de gestão conservadora. A tese, portanto, segue viva, mas exige seleção criteriosa — e a janela de entrada pode se fechar se a vacância cair abaixo de 7%, o que provavelmente forçaria uma reprecificação das cotas.

Se você está pensando em entrar, o momento pede cautela com a alocação: especialistas sugerem que o segmento responda por no máximo 15% da carteira de FIIs, dado o ciclo de juros ainda elevado. Mas os números deste trimestre reforçam: a logística deixou de ser apostinha de e-commerce e virou pilar de renda passiva no Brasil.