Galpões logísticos: retorno de 14% ao ano enquanto Ibovespa patina

Enquanto o Ibovespa acumula alta de apenas 4% no ano e o investidor de renda fixa amarga a Selic em 11,75% após o último Copom, uma classe de ativos vem entregando retorno consistente de dois dígitos: os galpões logísticos. Dados da Abrainc e da Fipezap divulgados esta semana mostram que o metro quadrado de galpão classe A subiu 18% em 12 meses, com vacância de 8,2% nas regiões metropolitanas de São Paulo, Rio e Minas Gerais.

O motor dessa performance é a mudança estrutural no varejo. As vendas online cresceram 22% no primeiro semestre de 2026, segundo a Associação Brasileira de Comércio Eletrônico, pressionando a demanda por centros de distribuição próximos aos grandes centros urbanos. 'Quem comprou galpões em 2024, quando a vacância era de 12%, está colhendo uma valorização patrimonial que poucos ativos entregam', afirma a consultora da Brain Inteligência Estratégica.

Para o investidor pessoa física, o caminho mais acessível são os FIIs de galpão. No trimestre encerrado em junho, os fundos do setor, que respondem por 18% do IFIX, pagaram dividendos médios de 10,8% ao ano, com alguns destaques como o XP Log (XPLG11), que distribuiu 14,2% nos últimos 12 meses, e o Vinci Logística (VILG11), com 12,9%.

Mas a tese vai além do e-commerce. A reindustrialização promovida pelo programa Nova Indústria Brasil, lançado em 2024, começa a gerar demanda real por galpões de alto padrão. Dados da consultoria Newmark mostram que a absorção líquida no primeiro semestre de 2026 foi de 1,2 milhão de m², o maior nível desde 2019. 'Estamos vendo locatários de setores como automação e energia solar assinando contratos de 10 anos, o que dá previsibilidade de receita', observa um gestor da VBI Real Estate.

Ainda assim, é preciso cautela. A alta dos juros no último Copom, que elevou a Selic para 11,75%, pressiona a cotação dos FIIs no curto prazo, mas também aumenta o custo de construção, limitando a oferta de novos galpões. 'Isso cria um cenário de oferta restrita por pelo menos 18 meses, o que tende a sustentar os aluguéis', explica economista do Secovi-SP. Para quem tem horizonte de pelo menos 3 anos, o momento de entrar em bons galpões logísticos pode ser a janela que o mercado de ações não oferece.