Galpões logísticos: retorno de 14% ao ano atrai gigantes; veja onde

O mercado de galpões logísticos vive um de seus melhores momentos da década, e os dados mais recentes confirmam a tese de investimento. Nesta semana, a Abrainc divulgou que a vacância em condomínios logísticos classe A caiu para 4,2% no segundo trimestre de 2026, o menor nível desde 2021. Ao mesmo tempo, os aluguéis pedidos subiram 8,7% em 12 meses, segundo o Índice Fipezap Logístico, puxados pela demanda de operações de e-commerce e varejo omnichannel. Para o investidor, o efeito prático é um retorno potencial de 14% ao ano — entre locação e valorização patrimonial —, segundo simulações de gestores ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária.

O que explica esse desempenho? O estoque de galpões de alto padrão cresceu apenas 2,3% no último ano, enquanto a absorção líquida — a diferença entre área alugada e devolvida — foi de 1,2 milhão de m² no trimestre, o maior volume desde o pico de 2020. Essa combinação de oferta enxuta e demanda forte empurrou a ocupação para 95,8% nos principais mercados, como Cajamar e Extrema. O resultado é que o investidor que comprou cotas de FIIs logísticos no início de 2025, quando o IFIX rondava os 3.200 pontos, viu o índice superar 3.800 pontos este mês — uma alta de 18%, sem contar os dividendos mensais.

Outro vetor de valorização é a chegada de capital estrangeiro. Neste mês, o fundo norte-americano Prologis anunciou a aquisição de dois condomínios logísticos em Extrema (MG), totalizando R$ 1,2 bilhão, com cap rate de 8,9% — abaixo dos 10% vistos em 2024, o que indica que os preços subiram. A gestora aposta na rota do agro e na proximidade do Porto de Santos. Já a brasileira VBI Logística, controlada pelo grupo VBI, levantou R$ 600 milhões em uma emissão de cotas em julho, com alta demanda de investidores pessoa física, que hoje representam 35% da base dos FIIs logísticos, segundo dados da B3.

A Selic, que subiu novamente no Copom de junho para 13,75% ao ano, é o ponto de atenção. No curto prazo, juros maiores pressionam o preço das cotas, que negociam com desconto médio de 6% sobre o valor patrimonial. Mas a equipe econômica do Banco Central sinalizou, na ata da última reunião, que o ciclo de alta pode estar perto do fim, com cortes a partir de 2027. Para o investidor de longo prazo, isso cria uma janela de entrada: os contratos de locação típicos do setor são atrelados ao IPCA, com reajuste médio de 92% do índice, o que protege o rendimento real.

No entanto, não é todo galpão que entrega esse retorno. A recomendação de especialistas é focar em ativos com localização estratégica — a 30 km de grandes centros ou em polos como a região de Extrema, que concentra 12% do estoque nacional — e com contratos 'triple net', em que o locatário arca com despesas de manutenção e seguros. Além disso, é preciso observar a saúde financeira dos inquilinos: no trimestre, a inadimplência média ficou em 1,8%, mas alguns fundos com locatários de menor porte registraram 4%.

Para quem quer exposição sem comprar imóveis diretamente, os FIIs são o caminho mais acessível, mas exige seleção. Fundos como o XP Log (XPLG11) e o VBI Log (LVBI11) têm dividend yield projetado de 9,5% e 10,2% para os próximos 12 meses, respectivamente, segundo relatórios da Anbima divulgados essa semana. Já o investidor que prefere o imóvel físico precisa de capital para entrada e paciência para a liquidez. O importante é não ignorar o momento: com a vacância em queda e a demanda firme, a tese de galpões logísticos continua sólida para quem entra agora, desde que com olho clínico na localização e no contrato.