Galpões logísticos rendem 14% ao ano; veja onde investir agora

A tese de investimento em galpões logísticos ganhou força em 2026, puxada pelo avanço das vendas online e pela modernização da cadeia de suprimentos. Nesta semana, dados da Abrainc mostraram que o setor registrou absorção líquida de 1,2 milhão de m² no trimestre atual, puxada por operadores logísticos e varejistas que ampliam suas redes de distribuição. Com isso, a vacância média nos principais polos caiu para 8,3%, o menor nível desde 2022, enquanto os aluguéis pedidos subiram 12% em 12 meses, segundo a SiiLA.

Para o investidor, o reflexo aparece nos dividendos. Os fundos imobiliários de galpões listados na B3, como o XP Log (XPLG11) e o GLP (GLOG11), projetam yields entre 13% e 15% ao ano, superando o CDI projetado de 11,75% para os próximos 12 meses, conforme a Anbima. No último Copom, o Banco Central manteve a Selic em 12,25%, mas o mercado já precifica cortes a partir de outubro, o que tende a valorizar os ativos de tijolo e reduzir a atratividade da renda fixa. Esse cenário favorece a realocação de recursos para papéis com lastro físico.

A demanda por galpões não se restringe a São Paulo. Cidades como Extrema (MG), Cajamar (SP) e Cabo de Santo Agostinho (PE) concentram os maiores projetos logísticos, com vacância abaixo de 5% e contratos atípicos de 5 a 10 anos. Neste mês, a construtora Cyrela anunciou um condomínio logístico de 120 mil m² em Extrema, com previsão de entrega em 2028 e pré-venda de 60% da área para um operador de e-commerce. Já no Nordeste, o Porto Digital e a expansão do Porto de Suape têm atraído desenvolvedores, que oferecem yields de entrada de até 16% em ativos classe A.

Mas atenção: nem todo galpão é um bom negócio. A pesquisa FipeZap de imóveis comerciais, divulgada ontem, mostra que o preço médio do m² de galpões em São Paulo subiu 8% em 2026, enquanto em regiões periféricas, como Guarulhos, a valorização foi de apenas 2%. Especialistas recomendam priorizar ativos localizados em condomínios com boa infraestrutura, acesso rodoviário e próximos a centros de consumo. Fundos que concentram mais de 20% do patrimônio em um único inquilino, como alguns papéis de varejo, podem ser mais arriscados.

Para o pequeno investidor, a porta de entrada são os FIIs, com cotas a partir de R$ 100. A recomendação de analistas da XP e da Suno é montar uma carteira com exposição a três ou quatro fundos de diferentes regiões, evitando concentração. Os números do 2º trimestre mostram que os FIIs de logística distribuíram, em média, R$ 0,85 por cota, alta de 5% sobre o trimestre anterior, o que indica resiliência dos aluguéis.

Além dos FIIs, o investidor pode apostar em empresas listadas, como a LOG Comercial Properties, que anunciou na semana passada a aquisição de um terreno de 500 mil m² em Ribeirão Preto (SP) para desenvolvimento logístico. A ação subiu 3,2% após o anúncio, refletindo a confiança do mercado na continuidade do ciclo. A incorporadora também projeta um pipeline de R$ 2,5 bilhões em projetos até 2029.

No fim das contas, o momento é favorável, mas exige seletividade. Com a vacância baixa e a demanda aquecida, o investidor que escolher bons ativos pode colher retornos expressivos. A dica é acompanhar os relatórios gerenciais mensais dos fundos e ficar atento ao avanço da obra e à qualidade dos inquilinos. O setor de logística, que já foi considerado nicho, hoje é uma das principais apostas para quem quer renda e valorização no longo prazo.