Galpões logísticos rendem 14% ao ano; por que os fundos ainda baratos

O mercado de galpões logísticos está vivendo um momento raro: rendimentos de dois dígitos enquanto o ciclo de juros finalmente dá trégua. No trimestre atual, os fundos imobiliários do setor (como o XP Log e o VLT Log) distribuíram, em média, dividendos anuaisizados de 13,8% — ante 12,2% no mesmo período de 2025, segundo levantamento da Anbima. Com a Selic em 12,75% após o último Copom, a diferença de 1 ponto percentual pode parecer pequena, mas para quem investe R$ 1 milhão, isso representa R$ 10 mil extras por ano.

O que explica esse desempenho? A demanda por centros de distribuição segue forte, puxada pelo e-commerce — que cresceu 18% no primeiro semestre, segundo a Abrainc — e pela interiorização da indústria. No primeiro trimestre de 2026, a absorção líquida de galpões classe A nas regiões de Cajamar e Extrema ultrapassou 420 mil m², o maior volume desde 2021. Enquanto isso, a oferta nova caiu 30% na comparação anual, porque os custos de construção subiram 9% em 12 meses, inviabilizando muitos projetos.

Apesar dos fundamentos sólidos, os preços ainda não refletiram tudo. Na B3, os FIIs de logística negociam, em média, com desconto de 8% sobre o valor patrimonial (P/VPA abaixo de 1). Isso significa que o investidor compra os galpões por um preço menor do que o valor contábil, recebendo aluguel cheio no meio do caminho. Fundos como o GLP Logística e o CSHG Logística estão entre os que apresentam maior desconto, mas também carregam riscos — a vacância média do setor subiu de 8% para 9,5% nos últimos seis meses, pressionada por devoluções em regiões periféricas.

A tese de investimento, no entanto, não se resume ao dividend yield. Com a queda esperada da inflação para 4,2% neste ano, o Banco Central deve cortar a Selic em ao menos 0,5 ponto nas próximas reuniões, o que tende a reduzir a taxa de desconto dos ativos e impulsionar a valorização das cotas. Quem comprou fundos de logística em janeiro, quando o P/VPA estava em 0,85, já viu um ganho de capital de 6% — além dos dividendos.

Mas cuidado: o mercado não é homogêneo. A recomendação dos analistas é focar em fundos com contratos atípicos (como o XP Log, que tem 60% da receita em contratos de longo prazo) e em galpões localizados em eixos rodoviários consolidados, como Dutra e Fernão Dias. Evite ativos com vacância alta em regiões satélites, onde a oferta de espaços ociosos cresceu 40% no último ano.

No balanço, o setor oferece uma rara combinação de renda previsível e potencial de ganho de capital — desde que o investidor faça a lição de casa. Com o ciclo de juros virando, os galpões logísticos podem ser o destaque da carteira no segundo semestre. Mas, como sempre, a diversificação é a regra de ouro.