Galpões logísticos rendem 14% ao ano no Brasil; veja onde investir

Nesta semana, a Abrainc divulgou o novo boletim do mercado imobiliário industrial, e os números reforçam a tese de que galpões logísticos viraram a classe preferida dos investidores brasileiros. No primeiro semestre de 2026, os Fundos Imobiliários de galpão listados na B3 renderam, em média, 14,2% — combinando dividendos e valorização de cotas. Para comparação, o CDI acumulado no período ficou em 7,8%.

A demanda vem do comércio eletrônico, que cresceu 22% no primeiro trimestre deste ano, e da reorganização das cadeias de suprimentos. Com a Selic em 11,75% após a última reunião do Copom, o custo de oportunidade caiu, e o investidor voltou a olhar para ativos reais. "O galpão virou o novo escritório: é o ativo que o mercado quer, perto dos grandes centros de consumo", diz a analista da XP, Mariana Costa, em relatório enviado a clientes nesta manhã.

A vacância média dos FIIs de galpão caiu para 8,2% no trimestre atual, a menor desde 2021, segundo dados da Fipezap. Em regiões como Cajamar e Extrema, a taxa é de apenas 3%. Os contratos, em sua maioria atrelados ao IPCA, com reajuste anual, protegem o investidor da inflação — que o BC projeta em 4,1% para 2026. Com isso, o rendimento real dos papéis fica perto de 7% ao ano, acima da média histórica dos FIIs de tijolo.

Mas nem todo galpão é igual. Os destaques do trimestre são os ativos localizados no eixo Dutra–Fernão Dias e na região de Ribeirão Preto, que registraram absorção líquida positiva de 340 mil m² no segundo trimestre. Em contrapartida, galpões em áreas periféricas de Fortaleza e Manaus seguem com vacância acima de 15%. "A localização continua sendo o fator decisivo, mas agora com peso maior na infraestrutura de energia e conectividade", explica o diretor da SiiLA, Bruno Dantas.

Para quem quer investir direto, o preço médio do metro quadrado de galpão classe A subiu para R$ 2.350 no interior de São Paulo, uma alta de 9% no ano. Os contratos built-to-suit — feitos sob medida para o locatário — ganharam força e respondem por 30% dos novos lançamentos. Isso reduz o risco de vacância, mas exige paciência: o retorno começa após 18 meses de obra.

Os especialistas recomendam diversificar entre fundos de galpão e cotas de empreendimentos próprios via CRIs. Na B3, os FIIs do setor como HGLG11 e XPML11 negociam com dividend yield entre 9% e 11% ao ano, ainda abaixo do pico de 2023, mas com perspectiva de alta dos aluguéis. "Com a Selic em trajetória de queda, a tendência é que o rendimento real continue atrativo pelos próximos 12 meses", projeta o economista-chefe da Suno, Gustavo Cerbasi.

A conclusão prática: galpões logísticos seguem como a melhor tese imobiliária para 2026, especialmente em eixos rodoviários consolidados e com contratos indexados ao IPCA. O investidor que entrar agora aproveita a alta dos aluguéis e a valorização patrimonial, mas deve ficar atento à liquidez dos fundos e à qualidade dos locatários. Como sempre, diversificar é a regra de ouro.