Galpões logísticos rendem 14% ao ano enquanto FIIs de tijolo patinam; veja por que

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento raro: enquanto fundos de escritório patinam com vacância elevada, os galpões de alto padrão entregam retornos de dois dígitos. Dados da SiiLA Brasil divulgados nesta semana mostram que a absorção líquida no trimestre atual atingiu 1,2 milhão de m², puxada pelo avanço do e-commerce e pela interiorização da indústria. O yield médio dos galpões AAA em São Paulo chegou a 14,3% ao ano, ante 8,7% dos lajes corporativas.

O que explica essa performance? Primeiro, a oferta: segundo a Abrainc, menos de 4 milhões de m² de galpões foram entregues no acumulado de 2026, contra uma demanda de 5,8 milhões. Essa diferença sustenta a vacância em 8,3%, bem abaixo dos 17% do mercado de escritórios. Segundo, o perfil dos contratos: a maioria é atrelada ao IPCA, que acumula alta de 5,2% em 12 meses, com reajustes anuais. Em um cenário de Selic em 13,75%, essa indexação protege o investidor da inflação e ainda entrega ganho real.

Os FIIs de galpão já captaram R$ 4,2 bilhões no primeiro semestre, segundo a B3, mas os preços das cotas ainda não refletem o fundamento. O múltiplo preço/valor patrimonial desses fundos está em 0,92, descontado em relação aos escritórios (0,85) e aos shoppings (0,95). Quem compra agora embolsa um dividend yield médio de 11,8%, com potencial de valorização quando o ciclo de cortes de juros começar — o último Copom, em agosto, manteve a Selic, mas o mercado já precifica queda a partir de outubro.

Um caso que ilustra o momento: o condomínio logístico de 52 mil m² em Extrema (MG), às margens da Fernão Dias, teve sua última unidade locada em 15 dias por um operador de e-commerce, com aluguel de R$ 24/m² e contrato de 8 anos. O cap rate da transação ficou em 13,5%. E não é isolado: a demanda por galpões de 10 a 30 mil m² em cidades como Extrema, Louveira e Cajamar está tão forte que as construtoras estão vendendo imóveis na planta com fila de espera.

Mas atenção: a tese não é homogênea. Galpões de classe B em regiões sem infraestrutura continuam com vacância de 15% e renda volátil. A recomendação dos especialistas da Secovi-SP é focar em ativos AAA e A, localizados em polos com acesso a rodovias principais e a menos de 100 km dos grandes centros. Além disso, a alta da construção civil — o INCC acumula 7,8% no ano — pressiona novos projetos, o que tende a manter a oferta restrita e os aluguéis em alta.

Para o investidor pessoa física, há três caminhos: comprar um galpão direto (exige capital e gestão), investir em FIIs de logística (com liquidez na B3) ou apostar em CRIs lastreados nesses ativos. Cada um com riscos diferentes. O direto tem maior retorno, mas menos liquidez; os FIIs oferecem praticidade; e os CRIs são para quem busca renda fixa com prêmio.

Na prática, o momento é de assimetria positiva. Com vacância baixa, contratos longos e indexados, e preços de cota descontados, os galpões logísticos são a classe de imóveis com melhor relação risco-retorno no Brasil agora. Quem ignorar o setor em 2026 pode ficar de fora de um ciclo de valorização que, segundo projeções da Fipezap, deve levar o preço do m² a subir 9% nos próximos 12 meses.