Galpões logísticos rendem 14% ao ano e batem FIIs de tijolo; veja onde
Enquanto fundos de shopping amargam vacância, demanda por centros de distribuição cresce 22% no trimestre. Saiba quais regiões concentram os maiores yields do país.
Dados divulgados nesta semana pela SiiLA Brasil mostram que a vacância de galpões logísticos classe A caiu para 8,3% no segundo trimestre de 2026, o menor nível desde 2021. Enquanto isso, a absorção líquida — que mede a diferença entre áreas ocupadas e devolvidas — atingiu 1,2 milhão de m² no trimestre, alta de 22% sobre o mesmo período do ano passado. O resultado reforça a tese de que o setor se consolidou como o 'queridinho' do investidor imobiliário, com rendimentos que superam os tradicionais FIIs de escritório e shopping centers.
O desempenho dos fundos listados na B3 corrobora essa leitura. No acumulado de 2026 até 28 de agosto, o IFIX subiu 9,4%, mas os fundos de logística, como o XP Log (XPLG11) e o GLP CP, renderam em média 13,8% em dividendos e valorização de cota, contra 7,1% dos fundos de lajes corporativas. Especialistas atribuem o movimento à migração do varejo físico para o digital, que segue acelerando no Brasil: as vendas online cresceram 18% no primeiro semestre, segundo a ABComm, impulsionando a necessidade de centros de distribuição próximos aos grandes centros urbanos.
Do ponto de vista de investimento direto, os yields de galpões logísticos em regiões como Cajamar, Extrema e Louveira — no eixo entre São Paulo e Minas Gerais — giram em torno de 11% a 14% ao ano, dependendo do nível de especulação e do prazo dos contratos. Isso ocorre porque a valorização dos imóveis, que subiu 15% desde janeiro, compensa a alta dos preços dos terrenos. 'O mercado de galpões vive um momento de equilíbrio entre oferta e demanda, com aluguéis reajustados pelo IPCA e contratos longos, o que garante previsibilidade de caixa', afirma Carla Monezzi, head de research da consultoria Buildings, em relatório divulgado nesta quinta-feira.
A alta dos juros, no entanto, segue como principal ponto de atenção. No último Copom, realizado em agosto, o Banco Central manteve a Selic em 11,75% ao ano, após três cortes consecutivos no primeiro semestre. Apesar da pausa, a sinalização de novos cortes até o fim do ano deve destravar linhas de crédito para o setor imobiliário, beneficiando não apenas os FIIs, mas também investidores pessoas físicas que buscam exposição via fundos de papel ou aquisição direta de imóveis.
Para o investidor que deseja entrar no setor, a recomendação dos analistas é diversificar entre ativos. Os FIIs de logística oferecem liquidez e gestão profissional, enquanto a compra de galpões menores — entre 1.000 e 5.000 m² — pode ser alternativa para quem tem capital e busca renda mensal. Nesse segmento, os contratos 'built-to-suit' (construídos sob medida) garantem taxa de ocupação de 100%, com aluguéis prêmio de até 20% acima da média do mercado.
A tendência para o próximo trimestre segue positiva, especialmente com a expansão do comércio eletrônico e a chegada de novas operações logísticas de empresas asiáticas no País. A SiiLA estima que a demanda por galpões classe A cresça mais 10% até dezembro, o que pode reduzir ainda mais a vacância e pressionar os aluguéis para cima. Em síntese, os galpões logísticos se firmam como o ativo imobiliário mais resiliente do ciclo atual, com fundamentos sólidos e capacidade de entregar retornos reais acima da inflação.
