Galpões logísticos rendem 14% ao ano com vacância de 5,2% em agosto

Nesta semana, o mercado de galpões logísticos voltou ao centro das atenções dos investidores. Com a taxa Selic em 10,5% ao ano após o último Copom, realizado no fim de julho, o rendimento médio dos contratos de locação industrial atingiu 14,2% ao ano, segundo levantamento da consultoria SiiLA Brasil divulgado na segunda-feira (10). É um prêmio de quase 4 pontos percentuais sobre a renda fixa — mas o que chama a atenção é a vacância: 5,2%, a menor da série histórica.

O número ganha ainda mais relevância quando comparado ao mesmo período do ano passado. Em agosto de 2025, a vacância era de 8,9% e os preços pedidos cresciam 6% ao ano. Agora, o crescimento anual dos aluguéis está em 11,3%, puxado principalmente por polos como Extrema (MG), Cajamar (SP) e a região de Porto Alegre (RS), que se recupera da enchente com novos empreendimentos classe A.

Do lado do investidor, a tese de galpões logísticos se fortalece num momento em que os FIIs de tijolo — shoppings e lajes corporativas — enfrentam vacância elevada e reajustes abaixo da inflação. Os fundos logísticos, por outro lado, registraram em julho o terceiro mês consecutivo de distribuição de dividendos acima de 13% ao ano, conforme dados da B3. O Ifix subiu 2,3% no mês, mas os papéis de galpões performaram o dobro.

A demanda vem do comércio eletrônico, que segue crescendo em dois dígitos, e da reindustrialização pontual de setores como alimentos e farmacêutico. Segundo a Abrainc, os lançamentos de galpões no segundo trimestre somaram 1,2 milhão de m², sendo 80% já pré-locados. É o maior volume desde 2020, mas a oferta ainda não acompanha a procura — o prazo médio de entrega de um galpão novo, hoje, é de 24 meses.

Para quem prefere exposição direta, os preços de venda de galpões prontos subiram 8% no trimestre, com cap rates comprimindo de 9,5% para 8,9% nas negociações fechadas. No entanto, especialistas alertam: é preciso filtrar a localização e o perfil do locatário. Em regiões saturadas como Guarulhos, a vacância voltou a subir — mas ainda é de só 4,1%. O investidor que busca renda previsível deve olhar contratos atípicos de longo prazo, que hoje rendem, em média, IPCA + 6,5%.

A conclusão, nesta terça-feira (11), é que o galpão logístico se tornou o ativo imobiliário com melhor relação risco-retorno do trimestre. Com a Selic em trajectory de queda — o mercado projeta 9,75% até dezembro —, a tendência é de valorização adicional dos imóveis e de manutenção dos rendimentos. Quem não está posicionado pode perder o momento: a cada 0,5 ponto percentual de queda da taxa, o preço dos galpões sobe, em média, 4%.

Fique de olho nos próximos leilões de FIIs logísticos na B3 e nos relatórios de ocupação da SiiLA que saem na primeira semana de setembro. Os dados desta semana já indicam: o ciclo de alta dos aluguéis industriais ainda não acabou.