Galpões logísticos rendem 14% ao ano com e-commerce em alta

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um dos melhores momentos da década. Nesta semana, a Abrainc divulgou que a vacância média dos imóveis logísticos classe A nas principais regiões metropolitanas caiu para 7,2%, o menor nível desde 2014. Com a expansão acelerada do e-commerce — que deve crescer 18% em 2026, segundo a Ebit/Nielsen —, a demanda por centros de distribuição segue firme, e os aluguéis reais subiram 9,8% nos últimos 12 meses, conforme dados da Fipezap.

A tese de investimento é clara: os FIIs de galpão, como o LOG e o XPML11, estão negociando com dividend yield de 14% ao ano, acima do CDI projetado de 10,5% para o próximo ano. Esse prêmio reflete não só o momento operacional, mas também a expectativa de valorização dos imóveis. No último trimestre, o preço médio de venda de galpões no corredor Dutra — que concentra o maior polo logístico do país — subiu 5,3%, segundo a consultoria SiiLA.

Por trás desse desempenho está a combinação de juros ainda elevados, mas em trajetória de queda — o Copom cortou a Selic em 0,5 ponto percentual na reunião deste mês, para 12% ao ano — e a resiliência do varejo digital. Grandes varejistas, como Magazine Luiza e Mercado Livre, anunciaram nesta semana a expansão de seus centros de distribuição no interior de São Paulo e em Minas Gerais, sinalizando que a demanda deve continuar aquecida.

Os dados do Banco Central mostram que o crédito imobiliário para o segmento logístico cresceu 23% no primeiro semestre de 2026, impulsionado por linhas do BNDES e por novos FIIs lançados na B3. Esse fluxo de capital tem reduzido o custo de construção e estimulado novos desenvolvimentos, mas também acende um alerta: a oferta nova pode chegar a 1,2 milhão de m² até o fim do ano, o que pode pressionar a vacância em algumas regiões menos aquinhoadas.

O investidor precisa ser seletivo. FIIs com contratos atípicos e locatários de alta qualidade, como operadores logísticos e e-commerces, tendem a performar melhor. Por outro lado, galpões em cidades de menor densidade econômica podem sofrer com a concorrência dos grandes centros. A recomendação dos analistas é buscar fundos com histórico de gestão ativa, baixa vacância e diversificação regional, evitando exposição concentrada a um único locatário.

No curto prazo, o cenário é favorável: a taxa de juros em queda tende a reduzir o custo de oportunidade e a aumentar o apetite por ativos de renda. Mas a tese de longo prazo depende da manutenção do crescimento do e-commerce e da capacidade do setor em absorver a nova oferta. Com dividendos acima de 13% ao ano e potencial de valorização, os galpões logísticos seguem como uma das classes de ativos mais atrativas no mercado imobiliário brasileiro para quem busca renda e proteção contra a inflação.

Para quem quer posicionar o portfólio, o momento é de estudar cada ativo com lupa: a diferença entre um FII bem gerido e outro com problemas pode significar uma diferença de 5 pontos percentuais no retorno anual. O investidor que ignorar a qualidade do locatário e a localização pode amargar rendimentos abaixo do CDI, enquanto o que acerta na escolha pode embolsar mais de 14% ao ano. A hora é de decisão, mas com cautela.