Galpões logísticos: o ativo que rendeu 24% ao ano e ninguém viu

O mercado de galpões logísticos virou o queridinho dos fundos imobiliários neste ano, e os números explicam por que. No segundo trimestre de 2026, a vacância média nas regiões de Cajamar, Extrema e Pouso Alegre caiu para 4,2%, o menor nível desde o início da série histórica da consultoria SiiLA, em 2018. Na prática, isso significa que praticamente todo galpão de alto padrão está alugado, e os donos estão conseguindo reajustes agressivos.

O índice de aluguéis de galpões da Fipezap, divulgado nesta semana, mostra uma alta de 16,8% nos preços pedidos em 12 meses até julho. Mas quem negocia contratos novos está vendo reajustes ainda maiores: a ABRINC, em parceria com a Newmark, registrou aumento de 22,4% nos valores de locação de novos contratos no trimestre atual, impulsionado pela expansão das operações de e-commerce nas capitais do Sudeste.

Um caso emblemático é o do fundo XP Log, que viu seu patrimônio líquido crescer 18% no primeiro semestre, segundo relatório gerencial divulgado em julho. O fundo, que concentra 60% dos ativos em São Paulo, conseguiu elevar o aluguel médio por metro quadrado de R$ 28 para R$ 34 em apenas 12 meses, com contratos atípicos que preveem reajustes anuais acima do IPCA. Na outra ponta, o fundo Vinci Logística anunciou esta semana a aquisição de um condomínio em Extrema (MG) por R$ 450 milhões, com yield inicial de 13,5% ao ano — um negócio que, segundo o comunicado, foi fechado após disputa com outros três players.

O movimento não é por acaso. O Banco Central, na ata do último Copom, de junho, manteve a Selic em 12,75% ao ano e sinalizou que os cortes devem começar só em 2027. Esse cenário de juros altos derruba o preço das cotas de FIIs de papel, mas fortalece os fundos de tijolo, especialmente os logísticos, que se beneficiam da alta da inflação nos contratos. Enquanto o IFIX subiu 5,2% no acumulado de 2026, o índice de galpões da B3 registrou alta de 8,9% no mesmo período, com destaque para os ativos localizados no eixo Rio-São Paulo-Belo Horizonte, conforme levantamento da Anbima.

Para o investidor pessoa física, a porta de entrada ficou mais barata neste ano. Com a popularização dos FIIs fracionários, é possível comprar cotas de fundos como o GLOG e o ALZR11 com menos de R$ 500. No entanto, a corretora XP, em relatório de julho, alerta para a assimetria de informação: enquanto os fundos listados negociam com desconto de 8% sobre o valor patrimonial, os fundos de prateleira de gestoras independentes estão com ágio de 15%, refletindo a corrida por yield. A recomendação é buscar papéis com contratos longos e indexados ao IPCA, evitando aqueles com vacância acima de 10%.

O futuro imediato, porém, tem um risco. A construção de novos galpões, que estava estagnada desde 2023, voltou a acelerar neste ano, com 2,1 milhões de metros quadrados lançados no segundo trimestre, segundo dados da SiiLA. Se a demanda do e-commerce der uma trégua, a oferta nova pode pressionar a vacância nos próximos 18 meses. Mas, por ora, a tese de investimento segue forte: enquanto o Brasil não resolve o problema de infraestrutura logística, quem é dono do galpão manda no jogo.

A dica final é de gestor: não olhe apenas o yield atual, mas o histórico de reajuste e o perfil dos inquilinos. Galpão alugado para operador de marketplace é mais resiliente do que aquele locado para empresa de varejo tradicional. No trimestre, os dados mostram que quem apostou nessa estratégia colheu 24% ao ano entre dividendos e valorização de cota — um número que poucos ativos no Brasil conseguiram entregar neste ciclo.