Galpões logísticos: o ativo que rendeu 22% em 12 meses e ninguém viu

O mercado de galpões logísticos vive um momento raro: vacancy em 5,8%, a menor taxa da série histórica da SiiLA Brasil, e um retorno acumulado de 22% no FII TORD11 nos últimos 12 meses. Enquanto boa parte dos FIIs de escritório e shoppings ainda patina, o setor logístico virou o queridinho dos investidores — e os dados deste mês confirmam a tendência.

A tese é simples e forte: o e-commerce brasileiro cresceu 12% no primeiro semestre de 2026, segundo a Abcomm, e a demanda por centros de distribuição próximos aos grandes centros urbanos não para de subir. Com isso, a absorção líquida no trimestre atual atingiu 450 mil m², o maior volume desde 2021, conforme relatório da Newmark divulgado esta semana.

Do lado da oferta, a construção de novos galpões segue tímida, com apenas 380 mil m² entregues no semestre — um número que não cobre a demanda. Isso explica por que os aluguéis reais subiram 3,2% no acumulado do ano, segundo a Buildin, e a tendência é de alta continuada. Os fundos logísticos como XPIN11, VINO11 e GARE11 estão aproveitando para repassar reajustes e renovar contratos com spreads positivos.

No último Copom, o Banco Central manteve a Selic em 11,75%, após cortes iniciados no trimestre passado. Esse cenário de juros em queda tende a comprimir os yields dos ativos logísticos — que hoje negociam com spread de 4,5 pontos percentuais sobre a NTN-B — e a impulsionar a valorização das cotas. Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária acreditam que a janela de entrada ainda está aberta, especialmente para quem busca renda com potencial de upside.

Mas atenção: nem todo galpão é igual. O mercado está dividido entre ativos AAA, com locação garantida por grandes players como Mercado Livre e Amazon, e galpões classe B, que sofrem com vacância e necessidade de retrofit. A recomendação é focar em fundos com concentração em regiões como Cajamar, Extrema e Cabreúva, que concentram os maiores fluxos logísticos do país.

Para o investidor que quer exposição sem comprar tijolo, os FIIs logísticos oferecem liquidez na B3 e dividend yields entre 8% e 10% ao ano. Mas, com a Selic em queda, a renda fixa deixa de ser concorrente e o fluxo tende a migrar para o papel. Quem não está posicionado pode estar perdendo a melhor oportunidade do ano.

A conclusão é direta: os galpões logísticos são o ativo de maior momentum do mercado imobiliário brasileiro neste momento. Com estoque enxuto, demanda aquecida e juros em trajetória de queda, a tese de investimento segue firme — e a janela de preços atrativos pode se fechar mais rápido do que se imagina.