Galpões logísticos: o ativo que rendeu 18% em 12 meses e ainda tem fôlego

O mercado de galpões logísticos no Brasil fechou o primeiro semestre de 2026 com um retorno acumulado de 9,2%, segundo dados da Fipezap divulgados esta semana. Em 12 meses, o ganho chega a 18%, superando de longe o CDI e a maioria dos FIIs de tijolo. O que explica essa performance? A combinação de vacância baixa, contratos atrelados ao IPCA e o avanço do nearshoring, que trouxe novas operações industriais para o país.

Neste mês, a Abrainc divulgou que a entrega de novos galpões de alto padrão cresceu 23% em relação ao ano passado, mas a absorção líquida foi ainda maior: 31% acima da média histórica. Ou seja, tudo o que é construído está sendo rapidamente ocupado. Em cidades como Extrema (MG), Itapevi (SP) e Camaçari (BA), a vacância caiu para menos de 5%.

O último Copom, realizado em julho, manteve a Selic em 10,5% ao ano, após dois cortes consecutivos. Para o investidor, isso significa: os fundos de galpões logísticos, que captaram R$ 4,2 bilhões em ofertas no segundo trimestre, continuam distribuindo dividendos de 12% a 14% ao ano, livres de imposto para pessoas físicas. Com a expectativa de novos cortes até dezembro, o capital tende a migrar da renda fixa para ativos reais.

Outra tendência forte neste trimestre é o 'last mile'. Com a entrega em até 24 horas se tornando padrão no e-commerce, os galpões urbanos, próximos aos grandes centros, estão sendo disputados a preços de até R$ 850 o metro quadrado de locação mensal em São Paulo, segundo pesquisa da Secovi-SP divulgada nesta semana. Empresas como a Via e o Magalu anunciaram expansão de seus centros de distribuição em agosto, reforçando a tese.

Para quem quer entrar agora, o caminho mais prático são os FIIs listados na B3, como os papéis com ticker LOGG e XPML, que negociam com desconto de 4% a 7% sobre o valor patrimonial, de acordo com relatório da Anbima desta semana. Mas atenção: a escolha do gestor e a localização dos ativos fazem toda a diferença, pois há risco de vacância em regiões menos dinâmicas, como o interior do Nordeste.

Conclusão: o ciclo de investimento em galpões logísticos continua forte, impulsionado por uma demanda estrutural que vem da digitalização do varejo e da reindustrialização seletiva. Os números do semestre mostram que, com a Selic caindo, o momento é oportuno para diversificar. Mas, como sempre, diversifique e estude cada fundo antes de alocar seu capital.