Galpões logísticos batem recorde de ocupação no 2T26: por que a tese segue robusta

Os fundos imobiliários de galpões logísticos (FIIs de logística) acumulam alta de 9,4% no segundo trimestre de 2026, segundo dados da B3 compilados pela Anbima. O desempenho reflete a combinação de vacância historicamente baixa — 5,8% na região metropolitana de São Paulo, de acordo com o relatório de junho da Secovi-SP — e a resiliência do comércio eletrônico, que cresceu 12% em vendas reais no primeiro semestre, conforme o IBGE.

O movimento não é isolado. Na última semana, a Abrainc divulgou que os lançamentos de empreendimentos logísticos somaram 340 mil m² no trimestre, o maior volume desde o início da série histórica em 2020. A absorção líquida, por sua vez, atingiu 280 mil m², indicando que a oferta nova está sendo rapidamente ocupada. “Estamos vendo um descolamento positivo entre oferta e demanda, algo raro no setor imobiliário brasileiro”, afirmou o diretor de pesquisa da Fipezap em entrevista ao portal.

O principal motor continua sendo a transformação do varejo. Grandes operadores logísticos, como as empresas listadas no segmento de transporte e armazenagem da B3, têm reportado aumento de encomendas de última milha. A decisão do Copom de manter a Selic em 11,5% ao ano na reunião de junho também ajuda: com juros reais ainda elevados, mas em trajetória de queda gradual, o custo de financiamento para novos galpões segue controlado, sem pressionar excessivamente os spreads.

Do lado dos riscos, o mercado monitora o avanço da inflação de materiais de construção, que subiu 1,2% em junho, segundo o Sinapi. Esse custo pode comprimir as margens dos desenvolvedores e, eventualmente, limitar novos projetos. Além disso, a guerra comercial entre Estados Unidos e China, que se intensificou em julho, pode afetar o fluxo de comércio exterior e, por consequência, a demanda por armazenagem portuária.

Para o investidor pessoa física, a tese de alocação em galpões logísticos continua atrativa, especialmente via FIIs com contratos atípicos (indexados ao IPCA) e prazos longos. O dividend yield médio dos fundos do segmento está em 8,7% ao ano, acima da mediana dos FIIs de lajes corporativas (6,9%), conforme levantamento da Anbima. A recomendação é diversificar entre ativos localizados em regiões com alta densidade de consumo e próximos a centros de distribuição.

Em suma, o mercado industrial e logístico brasileiro vive um ciclo virtuoso, amparado por fundamentos sólidos de demanda e oferta disciplinada. O investidor que busca exposição ao setor deve ficar atento à qualidade dos locatários e às cláusulas de reajuste, mas o cenário atual sugere que a tese de investimento segue robusta para o segundo semestre de 2026.