Galpões logísticos batem recorde de absorção no 2º tri; tese de investimento se fortalece

O mercado de galpões logísticos brasileiro encerrou o segundo trimestre de 2026 com a maior absorção líquida já registrada para um trimestre: 1,2 milhão de m², segundo dados da SiiLA Brasil divulgados nesta semana. O volume supera em 18% o recorde anterior, do 1º trimestre de 2025, e reforça a tese de que o setor é o grande vencedor da transformação digital e da reorganização das cadeias de suprimentos.

A vacância média nos condomínios logísticos Classe A da Grande São Paulo caiu para 4,2% em junho, ante 5,8% em março. O movimento é puxado por locatários de comércio eletrônico, operadores logísticos e empresas de bens de consumo que buscam estoques mais próximos dos centros urbanos. O aluguel pedido médio subiu 2,3% no trimestre, para R$ 24,50/m², segundo a consultoria Newmark.

Para o investidor, o cenário se traduz em yields reais atraentes. Fundos imobiliários listados na B3 com foco em galpões, como o LOG CP, apresentam dividend yield anualizado de 9,8% nos últimos 12 meses, contra um CDI real (descontada a inflação) de aproximadamente 6,2% no período. A vantagem se mantém mesmo com a Selic em 13,75% ao ano, patamar decidido pelo Copom na reunião de maio.

O presidente do Secovi-SP, em evento do setor na última quinta-feira, destacou que a demanda por galpões de última milha cresceu 40% em 2025 e deve repetir o ritmo em 2026, impulsionada pela expansão de marketplaces como Shopee e Mercado Livre, que anunciaram novos centros de distribuição em Guarulhos e Cajamar neste mês.

A oferta de novos galpões, no entanto, segue restrita. Dados da Abrainc mostram que os lançamentos no 2º trimestre somaram apenas 350 mil m², insuficientes para atender a demanda. Esse desequilíbrio tende a pressionar os aluguéis para cima e manter a vacância baixa, beneficiando os ativos existentes e os fundos que os detêm.

Para quem busca exposição ao setor, além dos FIIs, há opções de CRIs com lastro em galpões, que pagaram prêmio médio de 1,5 ponto percentual sobre o CDI no último leilão da B3. A recomendação dos analistas consultados é privilegiar ativos em regiões consolidadas, como o corredor Dutra e a região de Campinas, onde a infraestrutura de transporte e a disponibilidade de mão de obra são diferenciais.

Conclusão: a tese de investimento em galpões logísticos permanece robusta no 2º semestre de 2026, ancorada em fundamentos sólidos de oferta e demanda. O risco de vacância é baixo, e o rendimento real deve continuar superando a renda fixa, desde que o investidor escolha ativos com boa localização e contratos atípicos de longo prazo.