Galpões logísticos dominam tese de investimento imobiliário no 2º tri de 2026

O mercado de galpões logísticos no Brasil atingiu um novo patamar neste segundo trimestre de 2026. Dados divulgados esta semana pela SiiLA mostram que a vacância nas regiões metropolitanas de São Paulo e Campinas caiu para 4,8%, o menor nível já registrado. Enquanto isso, o Índice FipeZap de Galpões Logísticos acumula alta de 18% nos aluguéis reais (acima da inflação) nos últimos 12 meses.

O movimento é impulsionado pelo crescimento acelerado do e-commerce e pela reconfiguração das cadeias de suprimentos. No último Copom, o Banco Central manteve a Selic em 11,25% ao ano, o que ainda favorece ativos reais com contratos atrelados ao IPCA. A combinação de juros elevados mas estáveis, demanda aquecida e oferta restrita cria um cenário de assimetria positiva para o investidor.

Segundo relatório da Abrainc divulgado neste mês, os fundos imobiliários de galpões (segmento de logística) registraram valorização média de 8,7% em suas cotas no primeiro semestre de 2026, com dividend yield projetado entre 10% e 12% para o ano. Para efeito de comparação, no mesmo período de 2025 a valorização havia sido de 5,2%. A B3 já conta com 27 FIIs do segmento, ante 21 em dezembro de 2025, mostrando o apetite do mercado.

Na ponta dos ativos físicos, grandes operadores logísticos como Mercado Livre e Magazine Luiza ampliaram suas áreas locadas neste trimestre, segundo dados da Secovi-SP. O setor industrial também contribui: a produção de veículos e autopeças no ABC Paulista, por exemplo, gerou demanda adicional de 150 mil m² de galpões no primeiro semestre, conforme levantamento da consultoria Newmark.

O investidor que busca exposição ao segmento tem duas vias principais: adquirir cotas de FIIs listados na B3 ou comprar ativos físicos diretamente. A tese de investimento se sustenta na indexação dos contratos ao IPCA (média de 4,2% nos novos contratos do trimestre) e na baixa correlação com outros ativos. O risco, apontam analistas, está na eventual desaceleração do e-commerce e na oferta futura de novos galpões, que deve crescer 12% em 2027, segundo projeção do Banco Central.

Para quem prefere renda passiva com gestão profissional, os FIIs de galpão continuam sendo a porta de entrada mais líquida. Fundos como o XP Log (XPLG11) e o BTG Log (BGTL11) pagaram rendimentos médios de R$ 1,20 por cota em junho, equivalentes a um dividend yield anualizado de 11,5%. A recomendação dos analistas consultados pela Perspectiva Imobiliária é de alocar entre 15% e 20% da carteira imobiliária no setor, aproveitando o momento de vacância baixa e contratos longos.