Galpões logísticos: aluguel sobe 18% em 12 meses e embarque em FIIs dispara

A tese de investimento em galpões logísticos nunca esteve tão forte no Brasil. Dados divulgados nesta semana pela Abrainc e pela B3 mostram que o aluguel pedido médio nas principais regiões logísticas subiu 18% nos últimos 12 meses, enquanto a vacância recuou para 8,2% — o menor nível desde o início da série histórica, em 2019. No trimestre atual, o preço médio do metro quadrado avançou 12%, puxado por São Paulo, Campinas e pelo eixo Sul.

O que explica esse movimento? A combinação de juros em trajetória de queda e o crescimento acelerado do e-commerce. No último Copom, realizado em agosto, o Banco Central cortou a Selic em 0,5 ponto percentual, para 10,75% ao ano — o terceiro corte consecutivo. Com o custo de capital menor, os FIIs de galpões voltaram a emitir cotas com força. Segundo a B3, as emissões de fundos logísticos somaram R$ 4,2 bilhões no trimestre atual, mais que o dobro do mesmo período de 2025.

No mercado secundário, os papéis também reagem. O IFIX acumula alta de 9% no ano, mas os fundos de galpão, como o XP Log e o GLP, registram valorização média de 15% no mesmo período, segundo dados da Anbima. A gestora GLP, inclusive, anunciou nesta semana a compra de um terreno de 200 mil m² em Extrema (MG), na divisa com São Paulo, para desenvolver um condomínio logístico classe A. O negócio, avaliado em R$ 180 milhões, reforça a aposta no chamado "corredor logístico" do Sul de Minas.

Para o investidor pessoa física, a tese é clara: enquanto a vacância cai e os contratos são reajustados por IPCA + IGP-M, a renda mensal dos FIIs tende a acompanhar. A Secovi-SP estima que o aluguel de galpões na Grande São Paulo suba mais 8% no segundo semestre, impulsionado pela demanda de operadores de e-commerce e pela escassez de terrenos com boa infraestrutura. O rendimento médio dos fundos logísticos hoje é de 11,4% ao ano, acima da média dos fundos de tijolo (10,9%) e de papel (9,8%).

Mas atenção aos riscos. A concentração em poucos inquilinos e a dependência do ciclo econômico são pontos de atenção. Especialistas recomendam diversificar entre fundos com contratos atípicos (como o XP Log, que tem 100% dos contratos atípicos) e aqueles com exposição a múltiplos locatários. Além disso, a alta recente das cotas pode abrir janelas de realização — o dividend yield de alguns fundos já caiu para 9,5%, o que reduz a atratividade para novos aportes.

No curto prazo, a expectativa é de que o setor continue aquecido. O Banco Central sinalizou, na ata do último Copom, que deve manter o ritmo de cortes, o que deve reduzir a Selic para 10% até dezembro. Esse cenário, somado à resiliência do consumo digital, sustenta a tese de que os galpões logísticos seguem como uma das melhores alternativas de renda no mercado imobiliário brasileiro. Para quem ainda está de fora, a pergunta não é se vale a pena entrar, mas sim como escolher o fundo certo — e não perder o próximo ciclo de alta.