Galpões logísticos: 5 regiões com yield de 12% em 2026

O mercado de galpões logísticos vive um momento raro: vacância baixa, aluguel em alta e juros em queda. Nesta semana, a SiiLA Brasil divulgou dados que mostram que a taxa de vacância média dos condomínios logísticos classe A nas cinco principais regiões metropolitanas do país caiu para 8,2%, o menor nível desde 2021. Com isso, o rendimento anual potencial (yield) em contratos novos já alcança 12% em cidades como Ribeirão Preto (SP), Joinville (SC) e Goiânia (GO).

O que explica esse movimento? O primeiro fator é a migração do varejo físico para o digital. Dados da Abracom mostram que as vendas online cresceram 22% no primeiro semestre de 2026 em comparação com o mesmo período do ano passado, impulsionando a demanda por centros de distribuição próximos dos grandes centros urbanos. O segundo fator é a reorganização das cadeias de suprimentos pós-pandemia, que levou muitas indústrias a reduzir a dependência de fornecedores asiáticos e a instalar plantas menores, mas mais próximas do consumidor final.

O terceiro fator é o ciclo de queda da Selic. No último Copom, realizado na semana passada, o Banco Central reduziu a taxa básica em 0,5 ponto percentual, para 12,25% ao ano, e sinalizou novos cortes até o fim de 2026. Isso barateia o crédito para incorporadores e fundos, mas também acirra a competição por imóveis já prontos. "Quem não comprou galpão em 2025, agora paga 15% a mais pelo mesmo ativo", afirma Marcos Kahtalian, sócio da consultoria SiiLA.

Os números do trimestre atual confirmam a tese. No balanço divulgado nesta semana, a B3 registrou captação líquida de R$ 4,2 bilhões em fundos imobiliários de logística no segundo trimestre de 2026, o maior volume desde 2022. Na Bolsa, os FIIs do segmento, como o XP Log e o Vinci Logística, acumulam alta média de 18% no ano até o fechamento de ontem, enquanto o IFIX subiu 12% no mesmo período. Ou seja, o mercado já está reprecificando os ativos.

Mas atenção: o ciclo não é homogêneo. Enquanto São Paulo e Rio de Janeiro seguem com yields entre 8% e 9% ao ano, o interior do país oferece oportunidades com retorno mais agressivo. Cidades como Londrina (PR), Uberlândia (MG) e Campinas (SP) têm se beneficiado da chegada de novos centros de distribuição de grandes varejistas e de operadores logísticos. Em Campinas, a vacância está em 5,1%, e o aluguel pedido subiu 14% em 12 meses, segundo o índice da GeoInforme.

Para o investidor pessoa física, a tese é clara: vale a pena olhar para os FIIs de galpão com exposição a esses mercados emergentes, ou até mesmo considerar a compra direta de um imóvel industrial em uma região estratégica. O prazo de retorno típico é de 8 a 10 anos, com potencial de valorização do ativo. No entanto, é fundamental avaliar a qualidade do inquilino e o contrato de locação — o ideal é que seja atípico (de longo prazo, com multa alta) para garantir previsibilidade de renda.

Por fim, fique de olho na próxima reunião do Copom, em outubro, e no avanço da reforma tributária, que pode trazer novos estímulos ao setor. O momento é de juros caindo e demanda aquecida — uma combinação rara que, como mostram os dados de 2026, está criando uma janela de oportunidade para quem age agora.