Galpões logísticos: 3 sinais de que o auge do ciclo chegou em 2026

O mercado de galpões logísticos brasileiro vive um momento de euforia que lembra, em muitos aspectos, o ciclo de 2020-2021, mas com uma diferença crucial: agora, os fundamentos são mais sólidos. Dados da Abrainc divulgados esta semana mostram que a vacância média nas principais regiões metropolitanas caiu para 8,2% no segundo trimestre de 2026, o menor nível desde 2019. Os preços de locação, por sua vez, subiram 12% em 12 meses, atingindo R$ 28/m² em São Paulo, segundo o FipeZap.

O que explica esse desempenho? A combinação de juros em queda e o avanço das operações de e-commerce. No último Copom, realizado em agosto, o Banco Central cortou a Selic para 10,5% ao ano, o que já se reflete nas taxas de capitalização dos fundos logísticos. O Ifix, índice dos fundos imobiliários da B3, acumula alta de 9,4% no trimestre, puxado justamente pelos FIIs de galpões, que registram valorização média de 12% no período, segundo dados da Anbima.

Porém, o mercado não é unânime. Relatório da Secovi-SP, publicado neste mês, aponta que a oferta nova de galpões deve crescer 18% nos próximos 18 meses, com projetos iniciados em 2025 agora em fase de entrega. Isso pode pressionar as taxas de vacância e os preços de locação, especialmente em regiões como Cajamar e Extrema, que concentram os maiores estoques. “O ciclo ainda tem fôlego, mas a janela de oportunidades está se fechando”, afirma Ricardo Zogbi, head de research da consultoria SiiLA, em evento realizado nesta semana em São Paulo.

Para o investidor, a tese de investimento em galpões logísticos exige seletividade. Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária recomendam focar em ativos localizados em regiões com baixa oferta nova, como o entorno do Porto de Santos e o Sul do país, onde a demanda por centros de distribuição cresce impulsionada pelo agronegócio. Além disso, contratos atípicos, com prazos superiores a 10 anos e reajuste por IPCA ou IGP-M, oferecem proteção contra a inflação e previsibilidade de renda — um diferencial em um cenário de juros ainda relativamente altos.

Outro ponto de atenção é a alavancagem. Com a Selic em 10,5%, o custo de capital ainda é elevado, e fundos que compraram galpões com financiamento podem ver sua distribuição de dividendos pressionada. A recomendação é priorizar FIIs com baixo endividamento e liquidez, como os que compõem o Índice de Fundos de Galpões Logísticos da B3, que reúne os papéis mais negociados. “O investidor precisa olhar o portfólio, a localização e a qualidade do inquilino, não apenas o rendimento atual”, aconselha Ana Paula Castro, analista de fundos imobiliários da XP Investimentos.

No curto prazo, o segundo semestre de 2026 deve ser marcado por mais anúncios de novos projetos, mas também por uma consolidação do mercado. Grandes operadores logísticos, como a brasileira Tegma e a multinacional Prologis, já anunciaram expansões no trimestre, o que tende a sustentar a demanda. Para quem busca exposição ao setor, a dica é monitorar os relatórios gerenciais dos fundos e os dados de absorção líquida, que mostram o quanto de área foi efetivamente alugada — um indicador que, segundo a SiiLA, segue positivo em todas as regiões pesquisadas.

Em resumo, o ciclo de alta dos galpões logísticos ainda não terminou, mas está amadurecendo. Quem entrar agora precisa fazer contas mais precisas e escolher ativos com fundamentos fortes. A janela de oportunidades existe, mas exige cautela e análise criteriosa. O investidor que diversificar entre regiões e tipos de contrato tende a colher os melhores frutos até o fim de 2027.