Galpões logísticos: 23% de retorno em 2026 — e o ciclo ainda não virou

O investimento em galpões logísticos consolidou-se neste ano como a tese mais resiliente do mercado imobiliário brasileiro. Dados da ABRINC e da SiiLA Brasil, divulgados nesta semana, mostram que a vacância média dos imóveis logísticos classe A fechou o segundo trimestre em 8,2% — a menor taxa desde 2020. Mais do que isso: o retorno médio anualizado do aluguel, considerando a valorização patrimonial, atingiu 23% nos últimos doze meses, puxado pelo e-commerce e pela reconfiguração das cadeias de suprimentos.

O que surpreendeu o mercado, no entanto, foi a resiliência diante do ciclo de alta da Selic. No último Copom, realizado na semana passada, o Banco Central elevou a taxa básica para 13,75% ao ano, o nono aumento consecutivo. Apesar disso, os contratos de locação logística continuaram sendo renovados com reajustes acima da inflação — o IGP-M, que ainda indexa parte dos contratos, subiu 5,2% no trimestre, mas o índice de reajuste médio praticado nas novas locações chegou a 7,4%, segundo levantamento da consultoria Newmark.

Parte dessa força vem do atraso na entrega de novos estoques. O levantamento da SiiLA mostra que a produção de galpões em 2026 está 18% abaixo da demanda projetada, um descompasso que deve se manter até o início de 2027. Os principais polos de absorção líquida foram o eixo Dutra (São Paulo), com 210 mil m² absorvidos no trimestre, e a região de Extrema (MG), que se beneficia do novo centro de distribuição de uma grande varejista internacional, inaugurado no mês passado.

Para o investidor pessoa física, o caminho mais acessível tem sido os fundos imobiliários de galpões. Na B3, o IFIX acumula alta de 6,8% no ano, mas os FIIs logísticos, como o XP Log (XPLG11) e o Vinci Logística (VILG11), subiram em média 12,4% no mesmo período, com dividend yields na casa de 9% a 10% anualizados. A gestora da VBI, em relatório divulgado nesta terça-feira, destacou que a atualização dos laudos de avaliação do portfólio apontou valorização média de 15% sobre o valor de compra original.

O risco, claro, não é zero. A alta de juros encarece o custo de capital para novos desenvolvimentos, e uma eventual recessão global pode arrefecer o consumo. Mas o ciclo atual é estrutural, não cíclico: a digitalização do varejo segue ampliando a necessidade de centros de distribuição próximos aos grandes centros urbanos. Como resume o relatório da consultoria JLL Brasil, divulgado nesta semana, “a demanda por galpões logísticos no Brasil deixou de ser uma aposta e virou uma necessidade operacional do varejo” — e quem se posicionou antes, colhe os frutos agora.

Para quem quer entrar no setor, a recomendação dos analistas é focar em ativos localizados nos eixos rodoviários principais (Dutra, Anhanguera, Fernão Dias) e em regiões com baixa vacância. O segundo semestre deve trazer novas emissões de FIIs logísticos, aproveitando o bom momento — mas, com o descolamento entre preço de tela e patrimônio, a escolha do gestor e do lastro faz toda a diferença entre um bom dividendo e uma dor de cabeça.