Galpões logísticos: 23% de alta em 12 meses; o que ainda sobra em 2026
Enquanto o residencial desacelera, o industrial segue aquecido. Vacância de 6,2% e renda de R$ 24/m². Veja as regiões que ainda têm espaço para crescer.
O investimento em galpões logísticos deixou de ser nicho e virou o carro-chefe do varejo imobiliário em 2026. Dados da Abrainc divulgados nesta semana mostram que o estoque de galpões classe A no Brasil cresceu 12% no primeiro semestre, puxado principalmente por São Paulo e Minas Gerais. E o movimento não é só de incorporadoras: fundos imobiliários como o XP Log e o BTG Pactual Logística ampliaram suas carteiras em mais de R$ 3 bilhões nos últimos 90 dias, segundo a B3.
O que explica esse apetite? A taxa de vacância dos galpões AAA caiu para 6,2% em julho, o menor nível desde 2019, conforme levantamento da SiiLA Brasil. Em contrapartida, o preço médio de locação subiu 23% em 12 meses, chegando a R$ 24,50 por metro quadrado. Quem comprou um galpão há um ano, com renda de R$ 18/m², hoje vê o ativo valer 18% mais. É um retorno que o CDI não entrega mais, com a Selic em 11,75% após o último Copom.
O e-commerce é o motor óbvio, mas o que poucos percebem é a nova geografia da demanda. Enquanto São Paulo concentra 38% dos novos projetos, cidades médias como Ribeirão Preto e Joinville aparecem com vacância negativa — ou seja, não há espaço para grandes operações. No triângulo mineiro, a chegada de centros de distribuição de varejistas como Magazine Luiza e Amazon elevou os aluguéis em até 35% no trimestre, segundo a Fipecafi. O investidor que olha apenas para os eixos tradicionais está esquecendo o interior.
Mas atenção: nem tudo são flores. O custo de construção subiu 9% no ano, puxado pelo aço e pelo concreto, e os terrenos nas regiões metropolitanas valorizaram até 28% desde janeiro, conforme a Secovi-SP. Isso comprime o dividendo de novos FIIs, que hoje pagam em média 10,5% ao ano, ante 12% dos papéis mais antigos. A conta que fecha para o investidor é comparar o aluguel pedido com o custo do dinheiro: em locais onde o cap rate caiu abaixo de 9%, o prêmio sobre o CDI é pequeno.
Para quem quer entrar agora, a recomendação dos analistas é clara: focar em galpões modulares, de 5 a 10 mil m², com pé-direito de 12 metros e docas elevadas. Eles são os mais disputados por operadores logísticos de terceira parte, que respondem por 55% da demanda atual, segundo a consultoria JLL. Locais como Cajamar, na Grande SP, e Extrema, em Minas, seguem com fila de espera para novos contratos. Já empreendimentos obsoletos, com menos de 8 metros de pé-direito, estão sendo convertidos em centros de distribuição urbana — um nicho que rendeu 18% em 12 meses, mas exige mais gestão.
O cenário para o segundo semestre é de alta moderada nos preços, com correção em áreas superaquecidas. O dado mais recente do FipeZap Log mostra que o preço pedido nos galpões de Alphaville subiu 8% só em julho, mas o volume de negócios caiu 12% — sinal de que o vendedor está testando o limite. Quem compra agora precisa negociar com paciência e olhar contratos atípicos, de 5 a 10 anos, que travam a renda e protegem contra a queda da inflação. Em resumo: o ciclo ainda tem fôlego, mas a seleção será a diferença entre lucrar 20% e empatar com a inflação.
