FIIs de tijolo sobem 3,2% na semana e rendem 12,4% no ano — o que puxou

Os fundos imobiliários de tijolo fecharam a semana com alta média de 3,2%, segundo levantamento da B3 divulgado nesta sexta-feira (9). Com isso, a rentabilidade acumulada do segmento em 2026 chega a 12,4%, enquanto o IFIX, que inclui também os fundos de papel, subiu 2,1% no período e acumula 8,9% no ano.

O movimento foi puxado pelos FIIs de shopping centers, que avançaram 4,5% na semana, seguidos pelos fundos de lajes corporativas, com ganho de 3,8%. Entre os destaques, o XP Malls (XPML11) registrou valorização de 5,2%, impulsionado pelo anúncio de revisão dos aluguéis do Shopping Eldorado, em São Paulo, com reajuste médio de 8,1% acima da inflação. Já o VBI Logística (LVBI11), focando em galpões, subiu 4,9% após a divulgação de contratos com novos inquilinos na região de Cajamar.

Parte desse desempenho reflete o ciclo de queda da Selic. No Copom da semana passada, o Banco Central reduziu a taxa básica para 10,25% ao ano, o quinto corte consecutivo desde março. Com o juro menor, os FIIs de tijolo voltam a ser competitivos frente à renda fixa: o dividend yield médio do segmento está em 8,7%, ante 9,2% do CDI projetado para os próximos 12 meses. Além disso, o fluxo de investidores pessoa física em FIIs cresceu 14% neste mês, segundo a Anbima, o que pressionou as cotas para cima.

No entanto, é preciso separar o joio do trigo. A alta média esconde uma dispersão relevante: enquanto os fundos de shopping e lajes se beneficiam da retomada do consumo e do retorno ao escritório, os FIIs de papel (CRI e CRA) ficaram praticamente estáveis, com variação de 0,4% na semana. Para quem está de olho em renda, os especialistas recomendam priorizar fundos com vacância baixa e contratos atrelados ao IPCA. O fundo CSHG Recebíveis Imobiliários (HGCR11), por exemplo, paga dividendos de 11,2% ao ano, mas sofre com o risco de crédito dos certificados.

Outro ponto de atenção é a alta concentração em alguns ativos. O fundo TRX Real Estate (TRXF11), que investe em shoppings no Nordeste, subiu 7,1% na semana após a venda de um ativo em Fortaleza por R$ 380 milhões — um prêmio de 15% sobre o valor contábil. Mas, se a venda não se repetir no próximo trimestre, o papel pode devolver parte dos ganhos. Por isso, a recomendação de analistas da XP é manter exposição diversificada, combinando fundos de tijolo com um percentual menor de papel.

Para o restante do trimestre, a expectativa é de que o IFIX testei o patamar de 3.400 pontos, com suporte do fluxo estrangeiro e da queda dos juros futuros. O relatório da Secovi-SP divulgado na quarta-feira (6) mostrou que a venda de imóveis novos na capital paulista cresceu 9,3% no semestre, o que tende a beneficiar os FIIs de desenvolvimento. Mas cuidado: o otimismo já está em parte precificado. O dividend yield médio do mercado, de 8,7%, está abaixo da média histórica de 9,5%, o que indica que as cotas estão mais caras — o upside não é mais óbvio. A dica é olhar fundo a fundo, e não para o índice.

Com a Selic em queda e o mercado aquecido, a janela para FIIs segue aberta, mas com seletividade. Se você já tem exposição, avalie se os papéis que subiram mais na semana têm fundamentos para sustentar a alta. Se está começando, prefira fundos com histórico de distribuição estável e vacância baixa, como os de logística e shoppings âncora. Acompanhe os próximos balanços, que saem até o fim do mês: eles serão o divisor de águas para separar os FIIs que vão continuar subindo daqueles que vão devolver os ganhos.