FIIs de tijolo pagam 12% ao ano e ignoram a Selic; veja os 5 destaques da semana

A semana foi de forte fluxo para os fundos imobiliários de tijolo, que voltaram a superar o CDI com folga. Entre os dias 3 e 7 de agosto, o Ifix acumulou alta de 1,2%, mas quem olhou apenas para o índice perdeu o melhor: cinco FIIs de shopping e lajes corporativas distribuíram dividendos acima de 12% ao ano, sem perder valor de cota.

O destaque foi o XP Malls (XPML11), que anunciou na terça-feira o maior rendimento da sua história: R$ 1,05 por cota, equivalente a um dividend yield de 13,2% nos últimos 12 meses. O resultado veio após a renegociação de aluguéis em dois shoppings no Nordeste, que elevou a receita em 8,4% no trimestre. Já o Rio Bravo Renda Corporativa (RBRC11) surpreendeu com a venda de dois lajes em São Paulo por 22% acima do valor contábil, destravando R$ 40 milhões em caixa.

O que explica o desempenho é a combinação entre a Selic presa em 14,75% — mantida no último Copom, em 29 de julho — e a inflação cedendo. Com o IPCA de julho em 4,1%, a taxa real de 10,2% ainda é atrativa, mas o mercado já precifica cortes para 2027. "Quem segue só em CDB está deixando dinheiro na mesa: os FIIs de tijolo pagam um prêmio de 2 a 3 pontos percentuais sobre o CDI, com potencial de valorização", afirma a analista Renata Lemos, da consultoria Suno Research, em relatório enviado a clientes na quinta-feira.

Entre os fundos de papel, a semana teve movimento oposto. O IFIX é composto por quase 40% de FIIs de recebíveis, que sofreram com a curva de juros futura subindo após o Copom indicar que não há espaço para cortes imediatos. O fundo KNCA11, por exemplo, que investe em CRIs de agronegócio, caiu 1,8% na semana, enquanto o KNIP11, de IPCA, subiu 0,4%. "O investidor está migrando de CDI para IPCA dentro da própria carteira, o que é um sinal de posicionamento para a queda da Selic em 2027", explica Pedro Menezes, gestor da gestora Vectis, que administra R$ 2,3 bilhões em fundos imobiliários.

Para o trimestre, os dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) mostram captação líquida positiva de R$ 1,8 bilhão em FIIs até julho, com forte concentração em fundos de tijolo. A expectativa é que o segundo semestre seja ainda melhor, com os lançamentos de dois novos fundos de shopping no pipeline — o que deve aumentar a liquidez do setor. O Secovi-SP, por sua vez, registrou alta de 15% nas vendas de imóveis comerciais em julho, reflexo da volta do investidor estrangeiro, que já responde por 12% das transações em São Paulo.

Se você está pensando em montar posição, a dica dos especialistas é filtrar por vacância e prazo de contrato. "O FII de tijolo com aluguel atípico de 5 anos, como os de lajes corporativas AAA, protege contra a inflação e não sofre com a Selic", afirma Renata. O RBRC11, por exemplo, tem 94% dos contratos atrelados ao IPCA, com vencimento médio de 4,8 anos. Já os fundos de shopping exigem cautela: com o e-commerce crescendo 9% ao ano, a administração precisa mostrar capacidade de renovar contratos sem reduzir áreas.

Com o cenário de juros estáveis e inflação sob controle, a recomendação é diversificar entre tijolo e papel, mas com viés para o primeiro. Nos próximos 12 meses, a projeção da Vectis é de que os FIIs de tijolo entreguem retorno total de 18%, entre dividendos e valorização de cotas, enquanto os de papel devem ficar em 14%. Para quem quer começar, a entrada gradual, com aportes mensais, reduz o risco de comprar na alta. Fique de olho nos relatórios gerenciais de agosto, que começam a sair na próxima sexta-feira — eles vão indicar quais fundos vão sustentar o dividend yield acima de 12%.