Felipe Neto Revela Portfólio Imobiliário de R$ 40 Milhões: Erros e Acertos de um Investidor Influente

Felipe Neto, um dos maiores influenciadores do Brasil, decidiu expor sua carteira de investimentos imobiliários em uma live no último mês. Com um patrimônio avaliado em R$ 40 milhões distribuídos em mais de 10 propriedades, o youtuber revelou que o setor responde por cerca de 60% de seus ativos. A transparência chamou atenção de seguidores e especialistas, que viram ali uma aula sobre diversificação e erros comuns.

Entre os imóveis, destaca-se um triplex em Ipanema, comprado em 2019 por R$ 6 milhões e hoje avaliado em R$ 9,5 milhões, segundo dados do FipeZap. Mas nem tudo foi lucro: Neto contou que adquiriu duas salas comerciais em um edifício no Centro do Rio, que desvalorizaram 15% com a migração de empresas para a Barra da Tijuca. “Achei que estava comprando barato, mas esqueci de analisar a vacância da região”, admitiu.

O influenciador também apostou em galpões logísticos em Duque de Caxias (RJ), segmento aquecido pelo e-commerce. Segundo a Secovi Rio, a taxa de vacância para galpões na região caiu de 12% para 4% entre 2024 e 2026. Neto afirmou que esses ativos geram um retorno anual de 8,5% com aluguel, acima da média dos fundos imobiliários, que rendem 7,2% no mesmo período (Anbima).

A estratégia de Neto reflete o que muitos especialistas recomendam: combinar imóveis residenciais de alto padrão, que se valorizam com o tempo, e comerciais/logísticos, que geram renda passiva. No entanto, ele também cometeu erros típicos de iniciantes, como comprar um apartamento na planta sem pesquisar a construtora — atraso de 18 meses na entrega e obra com defeitos estruturais. “Hoje eu só compro de incorporadoras listadas na B3 ou com histórico da Abrainc”, disse.

Para o pequeno investidor, a lição é clara: mesmo com capital, é preciso estudar cada ativo. Neto afirmar que contrata um engenheiro e um advogado especializado antes de fechar negócio. Ele também evita imóveis em leilão, apesar do apelo de descontos, por considerar o risco de ocupação irregular. “Já perdi dinheiro em um leilão que virou dor de cabeça judicial”, revelou.

O youtuber planeja agora migrar parte do portfólio para fundos imobiliários, especialmente os de tijolo, para ganhar liquidez. “Se eu precisar de dinheiro rápido, vender um imóvel leva meses. Com FIIs, é questão de dias na B3”, explica. A abordagem didática de Felipe Neto mostra que, no mercado imobiliário, informação e paciência são mais importantes que fama ou dinheiro.