Faixa 1 do Minha Casa: R$ 4.200 para R$ 5.100, mas com trava; veja quem perde

O Congresso Nacional aprovou nesta sexta-feira (29) o projeto de lei que amplia as faixas de renda do Minha Casa, Minha Vida, mas a votação terminou com um sabor agridoce para as famílias de menor renda. O texto, que segue para sanção presidencial, eleva o limite da Faixa 1 de R$ 4.200 para R$ 5.100 mensais — um salto de 21,4% que, na prática, inclui cerca de 1,8 milhão de famílias que antes ficavam de fora. Porém, uma emenda de última hora, apoiada pela base governista, condiciona o benefício à comprovação de que o imóvel está localizado em área urbana consolidada, o que pode excluir pelo menos 1,2 milhão de famílias que vivem em regiões de expansão ou em municípios sem plano diretor atualizado.

Segundo dados da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), o impacto da medida é significativo: a ampliação da Faixa 1 pode injetar R$ 4,3 bilhões em novos financiamentos ainda no quarto trimestre de 2026, mas a trava territorial pode reduzir esse montante para R$ 2,8 bilhões, uma diferença de R$ 1,5 bilhão que deixaria de circular na economia. O relator do projeto, deputado Paulo Guedes (PL-MG), defendeu a emenda como forma de evitar a ocupação desordenada, mas críticos apontam que a regra penaliza justamente as famílias que mais precisam de moradia, já que as áreas consolidadas costumam ter imóveis mais caros.

O Ministério das Cidades, que já havia indicado que a faixa seria ampliada no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida, ainda não se pronunciou oficialmente, mas técnicos da pasta ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária afirmam que a medida pode exigir um reajuste nos subsídios, que hoje variam de R$ 20 mil a R$ 55 mil por unidade, dependendo da faixa. Com a nova faixa, o tíquete médio do subsídio deve subir para R$ 68 mil, o que pressionaria o orçamento do programa, estimado em R$ 5,7 bilhões para 2026. A aprovação ocorre em um momento em que a Selic, após o último Copom, permanece em 9,75% ao ano, mantendo o custo do crédito elevado e tornando o subsídio ainda mais crucial para as famílias de renda mais baixa.

Para o mercado imobiliário, a notícia é recebida com cautela. A Caixa Econômica Federal, principal agente financeiro do programa, espera que a ampliação gere um aumento de 22% nas contratações de novos financiamentos na Faixa 1 no próximo trimestre, segundo informou ao portal. Porém, a exigência territorial pode redirecionar a demanda para as regiões metropolitanas, onde há oferta de imóveis em áreas consolidadas, o que pode pressionar os preços para cima em cidades como São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. O índice FipeZap de agosto, divulgado nesta semana, mostra que o preço médio do metro quadrado nessas capitais já subiu 0,5% no último mês, e analistas preveem aceleração caso a demanda seja concentrada.

Especialistas ouvidos pela reportagem questionam a lógica da emenda. Para o economista sênior da Fundação Getulio Vargas, João Pedro Ivo, "a trava territorial é um contrassenso: o programa foi criado para reduzir o déficit habitacional, que hoje é de 5,8 milhões de moradias, e grande parte desse déficit está justamente nas periferias que não são áreas consolidadas". Ivo calcula que, se a regra for mantida, o déficit pode até aumentar, pois as famílias que seriam elegíveis podem recorrer a financiamentos informais ou a ocupações, gerando mais pressão sobre o mercado.

A votação desta sexta-feira também definiu que as novas regras valem para contratos assinados a partir de 1º de dezembro de 2026, o que dá um prazo de três meses para que construtoras e prefeituras se adaptem. Para as famílias, a recomendação é verificar se o município onde pretendem comprar possui plano diretor atualizado e se a região é considerada consolidada. Para as construtoras, a orientação é buscar novos terrenos em áreas já urbanizadas, o que pode encarecer os empreendimentos, mas garante o enquadramento no programa.

O projeto ainda precisa ser sancionado pelo presidente da República, que deve assinar nos próximos dias, mas vetos são improváveis, segundo fontes do Palácio do Planalto. A expectativa é que a sanção traga um novo impulso ao setor, que em 2026 já acumula alta de 7,2% nas vendas de imóveis novos, segundo a Abrainc. No entanto, a discussão sobre a regra territorial promete continuar: parlamentares da oposição já anunciaram que vão apresentar um projeto de decreto legislativo para suspender a emenda, o que pode gerar mais instabilidade até o fim do ano.

Enquanto isso, as famílias que sonham com a casa própria devem ficar atentas: a ampliação da faixa é real, mas a burocracia e as exigências de localização podem fazer muita gente ficar pelo caminho. O momento é de planejamento: consulte a prefeitura, verifique a situação do terreno e, se possível, busque orientação de um corretor de confiança. Pois, como mostram os números, nem toda família que passa a se encaixar na nova faixa conseguirá, na prática, acessar o benefício.