Copom encarece financiamento em R$ 312 e derruba aprovações em 18%

A decisão do Copom na quarta-feira passada (16/09/2026) de manter a Selic em 12,75% ao ano, sem sinalizar cortes no curto prazo, jogou um balde de água fria no mercado de crédito imobiliário. O Banco Central repetiu o discurso de que a inflação de serviços segue resistente e que o colegiado não hesitará em apertar ainda mais se necessário. Na prática, isso significa que a taxa de juros para financiamento habitacional, atrelada à Selic mais o spread bancário, continua subindo. Segundo dados compilados pela Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) nesta semana, a taxa média efetiva do crédito imobiliário com recursos da poupança saltou de 10,9% para 11,8% ao ano nos últimos 90 dias. Para um financiamento de R$ 500 mil em 360 meses, a parcela inicial subiu de R$ 4.750 para R$ 5.062 — um encarecimento de R$ 312 por mês. O impacto é imediato no bolso de quem está comprando a casa própria ou investindo em imóveis para renda.

O efeito colateral já aparece nos números de aprovação de crédito. De acordo com a Anbima, as concessões de financiamento imobiliário caíram 18% em agosto na comparação com julho, e a projeção para setembro é de nova retração. Os bancos estão mais seletivos: elevaram a exigência de renda comprometida de 30% para 33% e alongaram o prazo de análise. Para o setor de incorporação, o golpe é duro. A Secovi-SP estima que 22% dos lançamentos previstos para o segundo semestre de 2026 foram adiados ou cancelados por causa do custo do crédito. "O comprador de imóvel de médio padrão, que depende de financiamento, simplesmente saiu do mercado", resume Luiz França, economista da entidade.

Enquanto a poupança segue perdendo recursos — saque líquido de R$ 8,4 bilhões apenas em agosto, segundo o Banco Central —, as incorporadoras correm para alternativas. O mercado de capitais virou a saída: as emissões de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) somaram R$ 34 bilhões no acumulado de 2026, alta de 27% sobre o mesmo período de 2025, segundo a B3. O investidor pessoa física, atraído por isenção de IR e taxas que chegam a IPCA + 8%, tem financiado indiretamente o setor. É um alívio, mas não resolve o problema de quem depende do crédito bancário tradicional.

O mercado imobiliário vive um paradoxo. De um lado, os preços dos imóveis seguem firmes: o índice FipeZap aponta alta de 1,1% em agosto, com destaque para Curitiba (1,9%) e Florianópolis (1,7%). De outro, a quantidade de transações caiu 12% no trimestre, segundo a Abrainc. Ou seja, menos gente comprando, mas quem compra paga mais caro. A explicação está na oferta restrita de imóveis prontos e na resistência dos vendedores em baixar preços. Para o investidor, o momento exige cautela redobrada: o retorno do aluguel, que gira em torno de 0,45% ao mês nas capitais, precisa competir com uma renda fixa que paga 1% ao mês com liquidez diária. Só vale a pena se houver expectativa de valorização acima da inflação.

A grande pergunta é o que o Copom fará nas próximas reuniões. O boletim Focus desta segunda-feira (21/09) mostra que a maioria dos economistas projeta Selic estável em 12,75% até novembro, com chance de corte apenas em dezembro, caso a inflação de serviços ceda. O mercado futuro já precifica uma queda de 0,5 ponto percentual para o início de 2027. Se isso se confirmar, o crédito imobiliário pode começar a destravar no primeiro trimestre do ano que vem — mas ainda longe dos 9% ao ano vistos em 2024. Até lá, quem precisa financiar vai pagar caro, e quem investe em imóveis precisa escolher muito bem onde colocar o dinheiro.

Para o investidor, a recomendação é clara: priorize imóveis que gerem renda imediata, como salas comerciais e apartamentos compactos em regiões de alta demanda por aluguel, e fuja de lançamentos com entrega em 2028, cujo fluxo de pagamento pode ficar insustentável se os juros não caírem. Fique de olho na próxima reunião do Copom, marcada para 4 e 5 de novembro. Um sinal mais claro de afrouxamento pode ser a diferença entre um bom negócio e uma dívida de longo prazo que consome seu retorno.