Copom eleva Selic a 23% e parcela do imóvel sobe R$ 480; veja quem ainda financia

O Banco Central anunciou nesta quarta-feira (12) a oitava elevação consecutiva da taxa Selic, que passou de 22% para 23% ao ano — o maior patamar desde 2016. A decisão do Copom, unânime, foi motivada pela surpresa negativa da inflação de julho, que fechou em 0,68%, puxada por alimentos e energia. Para o mercado imobiliário, o impacto é imediato: a taxa média do crédito imobiliário com recursos direcionados, que estava em 12,75% em julho, subiu para 13,5% já nesta semana, segundo levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip).

Na prática, quem financiou R$ 500 mil em 30 anos viu a parcela inicial saltar de R$ 4.120 para R$ 4.600 — um acréscimo de R$ 480 por mês, exatamente o valor da cesta básica em capitais como São Paulo e Rio de Janeiro, conforme o Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (Dieese). Com esse ritmo de alta, a Caixa Econômica Federal, que detém cerca de 60% do mercado de financiamento imobiliário, já sinalizou que vai repassar a nova Selic aos contratos da poupança a partir de setembro. Por enquanto, o banco público mantém a linha com recursos do FGTS e da caderneta, mas com exigência de entrada mínima de 30% — antes era de 20%.

O movimento não é isolado. Itaú Unibanco e Bradesco, que operam com recursos livres, também anunciaram nesta semana reajustes de até 1,5 ponto porcentual nas taxas dos financiamentos. No trimestre, o crédito imobiliário total concedido no país deve cair 12% em relação ao trimestre anterior, estima a Abrainc. O que segura o mercado é a alta do preço dos imóveis — o Índice FipeZap subiu 1,2% em julho, acumulando 14,8% em 12 meses —, mas a velocidade de apreciação tende a diminuir pela falta de compradores qualificados.

Para quem já tem contrato firmado, a notícia é um alívio: os contratos em andamento, com taxa prefixada ou TR, não são afetados pela nova Selic. Mas novos financiamentos pelo SFH, com recursos da poupança, estão sujeitos ao teto de 12% ao ano — e, com a Selic em 23%, a captação dos bancos fica inviável. A saída é o crédito com recursos do FGTS, cujo limite de financiamento foi ampliado para R$ 1,5 milhão em janeiro, mas a fila de espera nos bancos públicos já passa de 60 dias, segundo o Sindicato da Habitação (Secovi-SP).

A combinação de juros altos e inflação pressionada também afeta o aluguel. O Índice de Aluguéis do FipeZap subiu 8,2% em 12 meses, e o rendimento médio dos imóveis em São Paulo caiu para 4,5% ao ano, abaixo do CDI (que acompanha a Selic). Para o investidor, o momento pede cautela: a renda fixa paga mais, e o setor imobiliário tende a reajustar preços com defasagem. "Quem pode esperar, deve esperar. A tendência é de acomodação nos próximos 12 meses, com possível reversão quando o Banco Central iniciar o ciclo de corte", avalia a analista da consultoria Brain.

No mercado de lançamentos, a saída tem sido o 'tudo incluso' e o 'entrada reduzida'. Incorporadoras como MRV e Cyrela já oferecem condições especiais com 10% de entrada e parcelas alongadas, mas com taxa final que pode chegar a 16% ao ano. O comprador de primeira casa precisa se planejar: uma renda de R$ 12 mil, que financiaria um imóvel de R$ 400 mil em 2025, hoje só permite R$ 320 mil. Ou seja, a cada alta da Selic, o sonho da casa própria fica mais distante — e o alerta é: quem não fez o contrato até a virada do trimestre, perderá as atuais condições.

Agora, com a Selic em 23%, a pergunta que fica é: até quando o Copom vai manter esse aperto? No comunicado, o Banco Central sinalizou que "manterá a taxa em patamar contracionista até a convergência da inflação para a meta", mas não deu data. Economistas do mercado, em pesquisa da Anbima, projetam o início do corte apenas no segundo trimestre de 2027. Até lá, o crédito imobiliário continuará caro, e a saída é negociar com o banco — ou esperar, se puder.