Aluguel por temporada dispara 23% e seca imóveis em 5 capitais

O mercado de locação por temporada no Brasil vive um momento de ebulição incomum para o mês de agosto. Enquanto o aluguel tradicional segue pressionado pela alta da Selic — que terminou julho em 14,75% ao ano —, a procura por imóveis de curta duração cresceu 23% no trimestre encerrado em julho, segundo levantamento da Secovi-SP divulgado na última terça-feira (11). O resultado deixou a taxa de vacância de imóveis prontos para locação por temporada em apenas 1,8% nas cinco capitais com maior demanda: São Paulo, Rio de Janeiro, Florianópolis, Fortaleza e Recife.

O movimento é puxado, em grande parte, pelo turismo doméstico aquecido e pela busca de investidores por rendimentos mais altos que a renda fixa. Dados da plataforma brasileira AlugueTemporada mostram que o valor médio do aluguel por noite subiu 17,4% em 12 meses, atingindo R$ 412 nas capitais litorâneas. Em bairros nobres como a Vila Madalena, em São Paulo, e Ipanema, no Rio, a diária média já supera R$ 850, com ocupação acima de 90% nos fins de semana de agosto — algo raro para o período, tradicionalmente de baixa estação.

Para o investidor, o cenário é uma faca de dois gumes. De um lado, a rentabilidade bruta anual da locação por temporada alcançou 11,2% nos últimos 12 meses, superando o CDI líquido de impostos para quem aplica em títulos pós-fixados. De outro, a gestão é mais intensiva e a regulamentação municipal — que já avançou em cidades como São Paulo e Recife — ainda gera insegurança jurídica. Em agosto, a Câmara Municipal de Florianópolis aprovou em primeiro turno um projeto que exige cadastro municipal para imóveis de temporada, medida semelhante à que entrou em vigor em Salvador no mês passado.

A seca de imóveis já se reflete no aluguel tradicional. Levantamento da FipeZap, divulgado nesta segunda-feira (17), mostra que o preço médio de locação em São Paulo subiu 1,2% em julho, acumulando alta de 11,4% em 12 meses. Em parte, isso é efeito de proprietários que migraram contratos anuais para a temporada, reduzindo a oferta de imóveis residenciais tradicionais. No Rio de Janeiro, a oferta de apartamentos para aluguel de longo prazo caiu 15% no segundo trimestre, segundo a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-RJ).

Os números chamam atenção de investidores de todo o país. No último Copom, de 29 de julho, o Banco Central sinalizou que a Selic deve permanecer em patamar elevado por mais tempo, o que tende a manter a migração para a temporada. Segundo o economista-chefe da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), que prefere não se identificar, a tendência é que os contratos de temporada ganhem ainda mais relevância no portfólio das imobiliárias, já que a rentabilidade média supera em 4 pontos percentuais a do aluguel tradicional, mesmo descontando custos de operação e manutenção.

Para o locatário, o cenário exige planejamento. Em cidades como Porto Alegre e Curitiba, onde a pressão é menor, ainda há opções com valores acessíveis, mas a tendência é de repasse da alta dos custos para o aluguel tradicional. O advogado especialista em direito imobiliário, Ricardo de Paula, afirma que "quem pretende alugar por longos períodos deve negociar contratos de 24 ou 30 meses, com cláusula de reajuste por IPCA, para se proteger da volatilidade atual".

A expectativa do setor é que a procura por temporada continue aquecida até o fim do ano, impulsionada pelo feriado de 7 de setembro e pelas festas de fim de ano. Em Fortaleza, a ocupação para o próximo feriado já ultrapassa 85%, e os valores para réveillon em Copacabana podem chegar a R$ 2.500 por noite. Para quem investe, o momento pede cautela na escolha do imóvel: localização, mobilidade e regras municipais são os fatores que mais impactam o retorno. Quem acertar, tende a colher frutos acima da média do mercado.