Alíquota do FII: 15% após 8 anos? O embate no Congresso que muda seu rendimento

A disputa em torno da tributação dos Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) ganhou novos capítulos nesta semana, com a apresentação de um substitutivo ao projeto de lei que altera a alíquota do imposto sobre os dividendos distribuídos. O texto, que está em análise na Comissão de Finanças e Tributação da Câmara, propõe uma alíquota de 15% para os rendimentos de FIIs, mas apenas após um prazo de carência de 8 anos para os investidores que já estão no mercado.

O relator, deputado Pedro Lucas (PT-MA), apresentou o parecer na última terça-feira (11), com alterações que tentam equilibrar a arrecadação esperada pelo governo e a pressão dos investidores. A proposta original, enviada pelo Executivo em março, previa a cobrança imediata de 10% sobre os dividendos, mas o novo texto estende o prazo de transição. Segundo estimativas da Abrainc, a tributação imediata poderia retirar cerca de R$ 12 bilhões por ano do setor, impactando diretamente o valor das cotas negociadas na B3.

A reação do mercado foi imediata. No último pregão, o índice Ifix, que reúne os principais FIIs da bolsa, caiu 2,3% com a notícia, refletindo a incerteza sobre o futuro da distribuição de rendimentos. Muitos investidores, especialmente os que usam os dividendos para complementar a aposentadoria, temem que a medida reduza a atratividade da classe. "Se você tira a isenção, o FII deixa de ser um veículo de renda passiva eficiente", afirma a analista da XP, Carla Mendes.

O projeto também prevê a tributação de ganhos de capital, mas com alíquotas que variam conforme o tempo de permanência. Para quem vender as cotas em até 2 anos, a alíquota seria de 22,5%, caindo para 15% após 2 anos. Essa mudança pode alterar a estratégia de traders que operam no curto prazo, que hoje são isentos nos lucros.

Por outro lado, o governo defende a medida como necessária para aumentar a arrecadação e reduzir a desigualdade no sistema tributário. Dados do Banco Central mostram que os FIIs distribuíram cerca de R$ 40 bilhões em rendimentos em 2025, um recorde histórico. O ministro da Fazenda, Henrique Meirelles, afirmou em entrevista que a tributação é uma questão de justiça fiscal. "Quem investe em FIIs tem o mesmo tratamento que quem investe em ações, que já paga imposto sobre dividendos", disse.

Entidades como a Fipe e a Secovi também se posicionaram contra a proposta, argumentando que ela pode encarecer o financiamento imobiliário e desestimular a construção de novos empreendimentos. Além disso, um estudo da FGV encomendado pela Abrainc aponta que a arrecadação extra seria de apenas R$ 7 bilhões por ano, um valor considerado baixo frente aos impactos no mercado de capitais.

O PL ainda precisa passar por duas comissões antes de ir ao plenário da Câmara. A previsão é que a votação ocorra ainda neste semestre, colocando pressão sobre os parlamentares em ano eleitoral. Para os investidores, a recomendação dos especialistas é olhar com atenção para a qualidade dos fundos e diversificar a carteira, incluindo ativos com menor risco de vacância e contratos de longo prazo. Acompanhe os próximos capítulos no Portal Perspectiva Imobiliária.