4 cidades globais onde o aluguel disparou 30% em 2026 — e 2 que colapsaram

O mercado imobiliário global vive uma cisão histórica em 2026. Enquanto algumas cidades registram alta de até 30% nos preços de aluguel, outras enfrentam quedas de dois dígitos. Os dados do segundo trimestre, divulgados esta semana pelo Global Property Index, revelam um cenário polarizado que exige atenção de investidores brasileiros.

Lisboa é o caso mais emblemático do boom. O aluguel médio subiu 30% em 12 meses, puxado pela escassez de imóveis e pela chegada de nômades digitais. O preço por metro quadrado na Avenida da Liberdade atingiu € 12.500, recorde histórico. Já Tóquio, impulsionada pela volta do turismo e pela política monetária expansionista do Banco do Japão, viu os valores saltarem 18% no mesmo período, com taxas de vacância abaixo de 2%.

No lado oposto, Miami sofre com o excesso de oferta. Foram 15 mil novas unidades entregues só neste ano, e o aluguel caiu 12% no trimestre. Dubai, que vinha de um ciclo especulativo, enfrenta uma correção de 9% nos preços de venda, com estaleiros parados e demanda chinesa em retração. O Fundo Monetário Internacional (FMI) alertou, no relatório de agosto, para o risco de bolha nessas praças.

Para o investidor brasileiro, a recomendação de analistas da XP e da Mirae Asset é buscar cidades com fundamentos sólidos, como Lisboa e Tóquio, evitando as que dependem de fluxo especulativo. A diversificação global via fundos imobiliários listados na B3, com exposição a esses mercados, é uma alternativa prática. Dados da Anbima mostram que os FIIs com ativos no exterior renderam, em média, 15% no primeiro semestre de 2026.

A tendência é que o copo meio cheio continue para as cidades com restrição de oferta e demanda real. Enquanto isso, Miami e Dubai devem levar de 18 a 24 meses para absorver o estoque excedente. Ficar de olho nos relatórios do Banco Central local e nos fluxos de capital estrangeiro é essencial para quem quer surfar a próxima onda sem se machucar.