Zoneamento em SP: 14 bairros mudam de regra e impacto nos preços

A Prefeitura de São Paulo publicou, na última terça-feira (4), um decreto que altera o zoneamento de 14 bairros da capital, incluindo Pinheiros, Mooca, Tatuapé e Santana. A medida, assinada pelo prefeito Ricardo Nunes, muda os coeficientes de aproveitamento do solo e as alturas máximas permitidas para novos edifícios, gerando efeito imediato no mercado imobiliário.

Segundo o texto, áreas hoje classificadas como Zona de Centralidade (ZC) passam a permitir construções até 40% maiores em determinados lotes, desde que atendam a contrapartidas como doação de áreas verdes ou melhoria de mobilidade. A mudança atinge um raio de 500 metros ao redor de estações de metrô e corredores de ônibus, em linha com o Plano Diretor Estratégico revisado neste ano.

Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária avaliam que a medida deve acelerar a oferta de novos empreendimentos, mas também pressionar os preços dos terrenos. Levantamento do Secovi-SP indica que, somente em julho, o preço médio do metro quadrado nos bairros afetados subiu 3,2%, ante 1,1% da média da cidade. Em Pinheiros, o valor já alcança R$ 12.400 por metro quadrado, alta de 8,5% em relação ao início do ano.

A prefeitura argumenta que a revisão visa estimular a habitação de interesse social e o adensamento próximo ao transporte público, reduzindo o déficit habitacional, estimado em 380 mil moradias na capital. O decreto também prevê a criação de um fundo de desenvolvimento urbano, com parte da arrecadação de outorgas onerosas, para financiar obras de infraestrutura nas regiões afetadas.

Por outro lado, associações de moradores de bairros como o Jardim Paulista e a Vila Mariana criticam a medida, temendo aumento do tráfego e perda do caráter residencial. Um abaixo-assinado já reúne mais de 15 mil assinaturas pedindo a suspensão do decreto. A Câmara Municipal deve discutir o tema em audiência pública marcada para o dia 20 de agosto.

Para investidores, a janela é de atenção: quem comprou terrenos ou imóveis antigos nos bairros afetados pode se beneficiar da verticalização, mas o risco de mudanças por ação judicial ou revisão legislativa é real. A recomendação de analistas da FipeZap é avaliar cada projeto com base nas novas regras e na viabilidade econômica, considerando prazos de aprovação que podem se estender por 12 a 18 meses.

Até o fim do trimestre, a expectativa é que os impactos dessa política urbana fiquem mais claros, com novos lançamentos e revisão de preços nos bairros contemplados. O mercado segue monitorando os desdobramentos do decreto, que já é considerado a maior mudança no zoneamento paulistano desde a revisão de 2014.