Zoneamento de SP: nova lei libera 12 andares em 8 bairros e já muda preço do m²

A Câmara Municipal de São Paulo aprovou em primeira votação, na noite desta terça-feira (15), o novo pacote de revisão do zoneamento que amplia o gabarito máximo de 8 para 12 andares em oito bairros da cidade. O texto, que segue para segunda discussão em outubro, atinge diretamente Pinheiros, Vila Mariana, Perdizes, Moema, Tatuapé, Santana, Saúde e Campo Belo — regiões que concentram 27% dos lançamentos verticais da capital neste trimestre, segundo a Abrainc.

O projeto altera a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) e permite também a chamada "fruição pública" obrigatória: prédios acima de 10 pavimentos terão de entregar calçadas alargadas ou praças de bolso no térreo. A proposta é do Executivo e foi costurada com o setor da construção civil ao longo de agosto, depois que o Plano Diretor completou dois anos sem regulamentação plena.

O impacto no bolso já aparece nos bastidores. Corretores ouvidos pela reportagem relatam ágio de até 18% em terrenos de esquina em Pinheiros e Vila Mariana nas últimas duas semanas, movimento típico de antecipação. "Quem tem lote de 1.000 m² nesses bairros virou alvo de três incorporadoras ao mesmo tempo", diz Marcos Tadeu Lima, diretor da Secovi-SP. O metro quadrado nessas regiões fechou agosto a R$ 14.870, alta de 9,3% em 12 meses, conforme o Fipezap.

Do outro lado, entidades de moradores prometem judicializar. O Movimento Defenda São Paulo (MDSP) argumenta que o adensamento ocorre sem contrapartida proporcional em transporte e saneamento — a Estação Fradique Coutinho, na Linha 4-Amarela, já opera acima de 130% da capacidade no pico, segundo o Metrô. A prefeitura rebate: o texto prevê R$ 1,2 bilhão em outorga onerosa, dinheiro que será carimbado para obras viárias na região sudoeste.

O vereador relator, Paulo César Andrade (PSD), incluiu emenda que cria cotas de 20% de unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) em empreendimentos com mais de 80 apartamentos. A mudança agradou o mercado, que temia percentual maior — o texto original falava em 30%. A votação final está marcada para 7 de outubro, e a sanção, se aprovada, sai até novembro.

Enquanto isso, incorporadoras já recalibram lançamentos. A Cyrela informou em teleconferência nesta semana que estuda antecipar dois projetos na Vila Mariana, e a Eztec sinalizou revisão de VGV para 2027. Para o investidor pessoa física, o sinal é claro: terrenos e imóveis antigos nos oito bairros tendem a reprecificar antes da sanção. Quem esperar a lei sair pode pagar 15% a 20% mais caro pelo mesmo lote — ou perder a janela para quem se mexeu primeiro.