Zoneamento de SP muda em 30 dias: 7 bairros podem desvalorizar

A Prefeitura de São Paulo protocolou nesta semana na Câmara Municipal um projeto de lei que altera o zoneamento de 7 bairros das zonas leste e sul, com impacto direto no valor de imóveis residenciais e comerciais. A medida, que tramita em regime de urgência, pode ser votada ainda em agosto e, se aprovada, entra em vigor em 30 dias.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), a revisão atinge distritos como Itaquera, São Miguel Paulista, Capão Redondo e Cidade Ademar, onde o coeficiente de aproveitamento máximo cairá de 2,5 para 1,5 em áreas hoje classificadas como ZEU (Zona Eixo de Estruturação). Na prática, isso reduz o potencial construtivo e tende a desvalorizar terrenos e lançamentos já aprovados, que precisarão ser readequados.

Dados do Secovi-SP e da FipeZap, divulgados neste mês, mostram que o preço médio do metro quadrado nos bairros afetados varia entre R$ 4.800 (Itaquera) e R$ 6.300 (Capão Redondo), com alta acumulada de 12% no primeiro semestre de 2026. Contudo, a aprovação da nova regra deve frear esse ritmo, segundo analistas ouvidos pela reportagem. "Quem comprou lançamento em 2025 com base no zoneamento antigo pode ver o ganho potencial encolher de 20% para 5% em 12 meses", afirma a consultoria Urban Systems.

A proposta também altera o uso do solo em corredores comerciais, limitando a instalação de serviços em andares superiores. O objetivo declarado da gestão municipal é conter a verticalização em áreas com infraestrutura de transporte saturada, mas especialistas em direito urbanístico apontam que a medida pode gerar insegurança jurídica e uma onda de revisões de projetos já aprovados pela SMUL.

A Câmara Municipal deve realizar duas audiências públicas ainda em agosto, antes da votação em primeiro turno. A previsão é que o texto final seja sancionado até o fim de setembro, com vigência imediata. Um estudo do Instituto de Engenharia de São Paulo, publicado nesta semana, estima que a desvalorização média de imóveis nos 7 bairros pode chegar a 18% no trimestre seguinte à aprovação.

Para investidores, a recomendação é reavaliar carteiras com exposição a essas regiões antes da virada do zoneamento. "No curto prazo, há uma janela para negociar imóveis já com alvará, mas o mercado deve se ajustar rápido", diz a Abrainc em nota técnica. Quem tiver projetos em análise na prefeitura precisa correr: o protocolo de novos pedidos com as regras atuais será aceito apenas até o dia 15 de setembro.