Zoneamento de SP muda em 30 dias: 12 bairros terão prédios altos

A Prefeitura de São Paulo publica nesta sexta-feira (14) a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE), com mudanças no zoneamento que afetam diretamente o mercado imobiliário. A principal novidade é a permissão para prédios de até 30 andares em 12 bairros que hoje têm limite de 12, o que deve acelerar lançamentos e alterar a dinâmica de preços na cidade.

Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo, os bairros mais afetados incluem Água Branca, Barra Funda, Lapa, Vila Leopoldina, Santo Amaro, Jabaquara, Itaim Bibi e partes da Mooca e do Tatuapé. A medida faz parte do eixo de adensamento próximo ao transporte público, seguindo a tendência de cidades como Nova York e Londres. O secretário Ricardo Salles afirmou que a meta é criar 200 mil novas moradias até 2030, com prioridade para faixas de renda média e baixa.

Impacto no bolso: a expectativa de corretores e incorporadores é de que os terrenos nessas áreas valorizem entre 15% e 25% já no próximo trimestre, enquanto os imóveis prontos podem sofrer pressão de queda nos preços, devido ao aumento da oferta futura. Especialistas ouvidos pela reportagem alertam que o efeito imediato será sentido nos aluguéis, que podem subir até 10% em bairros com nova verticalização, por causa da maior demanda por terrenos e demolições.

Para os investidores, o momento é de atenção: a revisão também cria um mecanismo de outorga onerosa com desconto de 30% para projetos que destinem 40% das unidades a habitação de interesse social. Isso pode reduzir a rentabilidade de alguns empreendimentos, mas abre oportunidades em regiões antes descartadas. A Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) estima que o mercado lance, nos próximos 12 meses, 40% mais unidades do que no ano passado, com foco nesses eixos.

A participação popular terminou na última segunda-feira (10), com mais de 12 mil contribuições online — recorde histórico para a cidade. A gestão municipal prometeu responder a todas as propostas, mas a versão final deve manter o núcleo do texto. Os moradores têm até o dia 25 de agosto para entrar com recursos judiciais ou administrativos contra a nova lei, que entra em vigor em 60 dias.

O mercado já reagiu: as ações das principais construtoras listadas na B3 subiram em média 3,5% nesta semana, puxadas por Cyrela e MRV. Já os fundos imobiliários de lajes corporativas, que podem ser afetados pela conversão de escritórios em residenciais, caíram 1,2% no mesmo período. A recomendação dos analistas é de cautela no curto prazo e de olhar para os bairros de fronteira, como a região do Rio Pequeno e São Miguel Paulista, que devem receber os próximos projetos.

Na prática, o que muda para quem já tem imóvel na cidade? Se o seu terreno está em uma das áreas rezoneadas, o valor patrimonial tende a subir, mas o IPTU pode acompanhar, já que a prefeitura prometeu atualizar a planta genérica de valores no ano que vem. Se você pensa em comprar, o melhor momento é antes da entrada em vigor da lei, negociando com proprietários que ainda não se deram conta do novo potencial construtivo.

Fique de olho: a prefeitura lançará, ainda em agosto, uma plataforma online para consultar o potencial construtivo de cada lote. Até lá, a dica é procurar um engenheiro ou arquiteto para avaliar as novas possibilidades do seu terreno. A revisão do PDE é a maior mudança urbana da cidade desde 2014, e quem se antecipar pode lucrar — ou perder — milhões.