Zoneamento de SP muda: 12 bairros podem subir 25% em 2027

A Prefeitura de São Paulo deu um passo decisivo nesta semana para revisar o zoneamento urbano da cidade. A Câmara Municipal aprovou, na última terça-feira (1º de setembro), um projeto de lei que altera o coeficiente de aproveitamento dos terrenos em 12 bairros das zonas Leste e Sul, permitindo construções de até 40 andares em áreas que antes eram limitadas a 12. A medida, que ainda depende da sanção do prefeito Ricardo Nunes, deve ser regulamentada até o fim deste mês.

Segundo o texto aprovado, os bairros de São Miguel Paulista, Itaquera, Guaianases, Cidade Tiradentes, no extremo Leste, e M'Boi Mirim, Capão Redondo, Jardim Ângela, na zona Sul, são os principais afetados. A ideia é adensar corredores de ônibus e futuras estações de metrô, seguindo o modelo do Plano Diretor Estratégico de 2014, mas com uma flexibilização maior. Especialistas ouvidos pelo Perspectiva Imobiliária estimam que o potencial construtivo nessas regiões pode aumentar entre 20% e 40%.

O impacto no preço do metro quadrado deve ser sentido já no próximo ano. Uma simulação feita pela consultoria BuildIn, a pedido da reportagem, indica que os imóveis residenciais nesses bairros podem valorizar até 25% até o final de 2027, à medida que novos lançamentos chegam ao mercado. "A mudança destrava terrenos que estavam subutilizados. Com a perspectiva de mais oferta, há uma corrida antecipada de incorporadoras por áreas próximas a esses corredores", afirma o diretor da BuildIn, Carlos Melles.

A aprovação não foi unânime. Vereadores de oposição e movimentos de moradia criticaram a falta de contrapartidas sociais, como a destinação de áreas para habitação de interesse social (HIS). O projeto original previa que 15% das novas unidades deveriam ser destinadas a programas habitacionais, mas a emenda final reduziu esse percentual para 8%. "Vai virar mais um vetor de especulação imobiliária, com o custo da terra subindo justamente onde mora a população mais pobre", alerta a vereadora Luana Alves (PSOL), que votou contra a medida.

Enquanto a regulamentação não sai, o mercado já se movimenta. Nas últimas duas semanas, ao menos três grandes incorporadoras protocolizaram estudos de viabilidade na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), adiantando projetos para os bairros de Itaquera e Capão Redondo. A expectativa é que os primeiros lançamentos ocorram no primeiro trimestre de 2027, caso a lei seja sancionada sem vetos significativos até o fim de outubro.

Para investidores, a recomendação é acompanhar de perto as audiências públicas sobre o zoneamento, marcadas para os dias 15 e 22 de setembro. A revisão não se limita aos 12 bairros iniciais: outros 30 estão em estudo para uma segunda fase, prevista para 2027. "Quem quiser se posicionar antes da alta precisa agir agora, mas com cautela, pois a valorização pode não ser uniforme. Bairros com melhor infraestrutura de transporte tendem a absorver o adensamento mais rapidamente", conclui Melles.