Zoneamento de SP corta 12 andares em 3 bairros e atinge 40 mil imóveis

A Prefeitura de São Paulo protocolou nesta semana, na Câmara Municipal, o projeto de revisão pontual do zoneamento que reduz o gabarito máximo de 28 para 16 andares em três eixos estratégicos: Pinheiros, Vila Mariana e Perdizes. Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo, a medida atinge cerca de 40 mil imóveis e 612 terrenos vazios ou subutilizados — justamente os que concentraram o maior volume de lançamentos verticais da capital no trimestre atual.

O texto, assinado pelo prefeito e encaminhado em regime de urgência, muda a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) em vigor desde 2024. A justificativa oficial é conter o adensamento desordenado e preservar a infraestrutura de drenagem, após as enchentes de fevereiro deste ano. Levantamento da Arsesp aponta que a região de Pinheiros já opera com 92% da capacidade de esgoto tratado — o limite seria rompido com os 38 novos empreendimentos licenciados em 2026.

Para o mercado, o efeito é imediato e mensurável. A Fipezap registrou alta de 1,8% no metro quadrado da Vila Mariana em agosto, puxada por compradores que anteciparam a compra antes da trava. No sentido oposto, corretores relatam queda de até 12% no valor pedido por terrenos com potencial construtivo acima de 16 pavimentos na Vila Olímpia, bairro que entrou na lista de restrição. A Abrainc estima que 7,4 mil unidades projetadas em 2026 podem ter o licenciamento travado ou redesenhado.

O setor da construção civil reagiu. Em nota, o Secovi-SP classifica o projeto como "retrocesso" e argumenta que a restrição encarece a moradia ao reduzir oferta em áreas com transporte consolidado. Já o Movimento Defenda São Paulo, que reúne associações de moradores, comemora: para a entidade, o adensamento sem contrapartida de infraestrutura elevou o trânsito da região em 23% desde 2024, segundo dados da CET.

O ponto mais sensível é o prazo. O texto prevê que só os alvarás de construção já emitidos ficam preservados — protocolos em análise serão reavaliados sob a nova regra. Isso criou uma corrida silenciosa: incorporadoras com processo no final da fila tentam aprovar plantas até a votação, marcada para 6 de outubro. Advogados urbanistas alertam que a mudança, se aprovada sem regra de transição clara, deve gerar judicialização em massa, como ocorreu com a revisão do PDE de 2014.

Para quem investe na capital, a leitura prática é dupla. De um lado, imóveis prontos em zonas que perderão potencial construtivo tendem a se valorizar por escassez — analistas apontam prêmio de 8% a 15% em três anos. De outro, quem comprou terreno apostando em torre alta precisa recalcular o VGV e o retorno. A recomendação de consultorias é acompanhar a votação e conferir o zoneamento do terreno no GeoSampa antes de qualquer sinal, porque o mapa que vale hoje pode não valer em novembro.