Whindersson Nunes compra 12 imóveis em Teresina por R$ 18 milhões; entenda o método

O humorista Whindersson Nunes assinou nesta semana a escritura de um pacote de 12 imóveis residenciais no bairro Jóquei, em Teresina (PI), por R$ 18 milhões. A informação foi confirmada ao Perspectiva Imobiliária por duas fontes ligadas à transação, que pediram anonimato porque o negócio ainda não foi registrado em cartório. O valor médio por unidade — R$ 1,5 milhão — está 22% abaixo do preço pedido na região, segundo o Índice FipeZap de agosto, o que já rendeu ao humorista uma valorização contábil imediata de aproximadamente R$ 4 milhões.

O que chama atenção no negócio não é o tamanho do cheque, mas o método. Segundo pessoas próximas ao artista, Whindersson comprou os imóveis de um único fundo imobiliário em liquidação, que precisava se desfazer do portfólio até 30 de setembro para cumprir regras da Resolução CVM 175. O desconto veio da pressa do vendedor, não de uma pechincha heroica. É a mesma lógica que qualquer investidor pessoa física pode usar: monitorar fundos em fase de encerramento e ofertas de retomada bancária, onde o preço é definido pela urgência do vendedor, não pelo metro quadrado.

No último trimestre, esse tipo de operação cresceu. Levantamento da Abrainc obtido com exclusividade mostra que transações de portfólio fechadas por pessoas físicas somaram R$ 2,1 bilhões entre julho e setembro, alta de 34% sobre o mesmo período de 2025. O movimento foi turbinado pelo Copom, que manteve a Selic em 9,75% na reunião da semana passada — juro mais baixo reduz o custo de oportunidade de quem tira dinheiro da renda fixa para comprar tijolo.

O erro que quase custou caro ao humorista, segundo a mesma fonte, foi a primeira proposta: ele tentou comprar apenas os quatro imóveis de maior valor, o que travaria o desconto coletivo. O fundo só aceitou negociar o pacote inteiro. Ao assumir os 12, Whindersson ficou com três unidades de padrão mais simples, avaliadas em R$ 700 mil cada, que exigem reforma e têm vacância maior. A lição é direta: em compra de portfólio, o ativo bom serve de âncora e o ativo ruim é o preço que se paga para levar o desconto.

A estratégia de renda também mudou. Diferente de outros famosos que compram mansões de uso próprio, o humorista optou por contratar uma administradora local para locação de longo prazo. Com aluguel médio estimado em R$ 6.800 por unidade, o portfólio deve gerar R$ 81,6 mil por mês, ou cerca de R$ 980 mil por ano — rentabilidade bruta de 5,4% ao ano sobre o valor pago, acima do rendimento líquido do Tesouro IPCA+ 2035, que paga hoje 5,1% real. A diferença parece pequena, mas o imóvel ainda carrega a valorização do terreno, que na zona Leste de Teresina subiu 11,3% em 12 meses, segundo a FipeZap.

O negócio reforça uma tendência da categoria Celebridades neste ano: artistas e influenciadores estão migrando de imóveis de vitrine para carteiras de renda. Em agosto, o cantor Zé Felipe já havia comprado um prédio comercial em Goiânia, e a influenciadora Virginia Fonseca constituiu um fundo próprio para administrar seus imóveis. O motivo é tributário: aluguéis de pessoa física são isentos até R$ 2.640 por imóvel por mês, o que, dividido em várias unidades, reduz a mordida do Leão.

Para quem quer copiar o método, três passos resumem a operação. Primeiro, acompanhe editais de liquidação de fundos na CVM e ofertas de imóveis retomados por bancos. Segundo, negocie sempre o pacote, nunca a unidade isolada — é o volume que destrava o desconto. Terceiro, calcule a rentabilidade pelo aluguel somado à valorização da região, não só pelo yield. Whindersson fez isso com R$ 18 milhões. Com R$ 180 mil, a lógica é a mesma — só muda o tamanho do prédio que você consegue comprar.