Valorização imobiliária: os bairros que subiram até 38% e ninguém viu

Enquanto os holofotes seguem apontados para Ipanema, Jardins e Setor Bueno, uma nova geografia da valorização imobiliária se desenha nas capitais brasileiras. Levantamento inédito do Índice FipeZap+ referente a agosto, divulgado nesta semana, mostra que bairros de periferia e regiões de transição urbanística concentram as maiores altas do metro quadrado no acumulado de 12 meses. A média nacional ficou em 9,4%, mas em endereços como Cidade Tiradentes (zona leste de São Paulo), Guaratiba (zona oeste do Rio) e o bairro do Barreiro, em Belo Horizonte, a variação superou 30% — em alguns casos, chegando a 38%.

O fenômeno não é acaso. Segundo o Secovi-SP, a combinação de juros ainda elevados (Selic a 11,25% ao ano após o último Copom, em 2 de setembro), crédito imobiliário mais seletivo e preços nas áreas nobres próximos do teto empurrou famílias de renda média para regiões mais distantes, mas com infraestrutura recém-chegada. "É um movimento estrutural, não conjuntural. O trabalhador que antes comprava um apartamento de 50 m² na zona central agora encontra 70 m² na periferia, com metrô ou BRT na porta", explica a economista Paula Reis, da Abrainc. O metrô de São Paulo, por exemplo, deve entregar a extensão da Linha 15-Prata até Cidade Tiradentes no primeiro semestre de 2027, e os lançamentos na região já embutem ágio de 22% por causa da promessa.

No Rio de Janeiro, o efeito é parecido, mas com contorno diferente. Guaratiba, na zona oeste, viu o metro quadrado médio saltar de R$ 3.850 para R$ 5.320 em 12 meses — alta de 38,2%, a maior entre todos os bairros cariocas monitorados pela FipeZap. A valorização é puxada pela expansão do corredor Transoeste e pela chegada de condomínios-clube de médio padrão, que atraem compradores que não conseguem mais pagar Barra da Tijuca, onde o metro quadrado passa de R$ 12 mil. "Há um transbordamento claro. A Barra virou vitrine, e Guaratiba virou moradia", resume o diretor de mercado da Anbima, Carlos Mendes.

Em Belo Horizonte, o bairro Barreiro lidera com alta de 29,7%, seguido por Ribeirão das Neves (25,4%) e Santa Luzia (21,8%). O vetor de expansão segue a BR-040 e a futura Linha 2 do metrô, que ligará o Barreiro ao centro da capital mineira. Já em Curitiba, o bairro CIC (Cidade Industrial de Curitiba) aparece com 24,1% de valorização, impulsionado por um novo polo de tecnologia que deve gerar 8 mil empregos até 2028, segundo a prefeitura. Porto Alegre vê o bairro Restinga subir 19,6%, e Salvador registra alta de 17,3% em Cajazeiras, região que recebeu recentemente um hospital municipal e um terminal de ônibus.

O movimento, porém, exige cautela. Especialistas lembram que valorizações acima de 20% em bairros periféricos costumam vir acompanhadas de lançamentos especulativos, e parte desse ganho pode não se sustentar se a infraestrutura atrasar. "O comprador precisa checar se a obra prometida tem licença e cronograma. Valorização sem entrega vira bolha", alerta Paula Reis. Ainda assim, a tendência estrutural é clara: o mapa da valorização imobiliária no Brasil está se descentralizando. Para o investidor atento, a pergunta já não é se vai comprar na periferia, mas qual periferia tem o trilho, o hospital e a escola chegando primeiro.

Com a Selic em trajetória de queda gradual — o mercado projeta 10% ao ano até dezembro, segundo o Boletim Focus —, o crédito tende a ficar mais barato no último trimestre, o que deve intensificar a busca por esses endereços. A recomendação de analistas é olhar para regiões com obra pública já iniciada, e não apenas prometida. É ali que o metro quadrado deve continuar subindo acima da média em 2027.