SP muda zoneamento e 14 bairros podem perder 30% do valor

A Prefeitura de São Paulo protocolou nesta semana a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da Lei de Zoneamento, que promete ser a maior mudança urbana da cidade desde 2016. O texto, que será votado na Câmara Municipal ainda neste mês de setembro, propõe alterar o coeficiente de aproveitamento em 14 bairros das zonas oeste e sul, além de criar novas regras para retrofits em áreas centrais. Especialistas ouvidos pela reportagem estimam que, se aprovado o texto como está, imóveis em distritos como Pinheiros, Vila Madalena e Moema podem sofrer uma desvalorização de até 30% nos próximos 12 meses, enquanto outras regiões, como a Brasilândia e São Miguel Paulista, podem receber um impulso de até 25% no valor do metro quadrado.

A proposta apresentada pela gestão municipal no último dia 1º de setembro mexe em um dos pilares mais sensíveis do mercado: o chamado direito de construir. Na prática, o texto reduz o potencial construtivo em áreas de alta renda — o que limita o lançamento de novos empreendimentos e tende a encarecer ainda mais as unidades existentes. Um levantamento do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi-SP), divulgado na terça-feira, aponta que 11 dos 14 bairros afetados concentram, hoje, mais de 60% dos lançamentos imobiliários de médio e alto padrão na capital.

A equipe econômica da prefeitura calcula que a mudança no zoneamento vai reduzir a arrecadação do IPTU em aproximadamente R$ 2,1 bilhões por ano, a partir de 2027, devido à desvalorização dos imóveis atingidos. Por isso, o secretário municipal de Urbanismo, que apresentou o texto em audiência pública nesta quarta-feira, defende uma compensação: a criação de um fundo de desenvolvimento urbano que seria abastecido por outorgas onerosas de regiões revitalizadas, como o centro expandido e o eixo da avenida Faria Lima.

A proposta já recebeu duras críticas de incorporadoras e investidores. Uma nota técnica divulgada pela Associação Brasileira de Incorporadoras (Abrainc) na última segunda-feira aponta que, se o texto for aprovado sem alterações, o custo de produção de imóveis na capital pode aumentar em até 18% nos próximos três anos, refletindo na ponta para o comprador final. Já o Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU-SP) saiu em defesa da proposta, argumentando que a revisão é necessária para frear a verticalização descontrolada e direcionar o crescimento para áreas com infraestrutura de transporte existente.

Para quem está pensando em comprar ou vender um imóvel em São Paulo, o cenário é de atenção. Segundo o índice FipeZap, os preços de venda na capital subiram apenas 0,8% em agosto, bem abaixo da inflação projetada para o ano, de 5,4%. A expectativa de analistas do mercado imobiliário é que a indefinição sobre a nova lei derrube o volume de negociações em até 25% no quarto trimestre, com muitos proprietários preferindo esperar a definição para não vender na baixa.

Enquanto o texto não é votado, a recomendação de corretores e consultores é clara: reavalie seus imóveis em regiões que podem ser afetadas e, se for o caso, antecipe uma venda antes da aprovação. Por outro lado, quem está em busca de oportunidades pode encontrar bons negócios em bairros que devem ganhar novo potencial construtivo, como o extremo da zona leste e trechos da zona norte, onde há projetos de expansão do metrô previstos para os próximos quatro anos.

A votação em primeira discussão está marcada para o dia 22 de setembro, e a prefeitura já indicou que deve negociar mudanças no texto para garantir maioria na Câmara. Qualquer alteração, no entanto, só será conhecida após o fim das emendas, previsto para a primeira semana de outubro. Até lá, o mercado vai operar no escuro — e quem tiver informação privilegiada sobre as negociações estará um passo à frente.