SP muda zoneamento: 12 bairros podem subir 30% até dezembro

A Prefeitura de São Paulo publicou nesta quinta-feira (20) a nova lei de zoneamento urbano, a primeira grande revisão desde 2014, que altera regras de construção em 12 bairros das zonas Leste e Sul. A medida, aprovada pela Câmara Municipal em julho e sancionada após intensos debates, promete reconfigurar o mercado imobiliário da capital nos próximos meses.

Segundo o texto, bairros como Itaquera, São Mateus, Cidade Ademar e M'Boi Mirim passam a permitir prédios de até 25 andares, ante o limite anterior de 12. A expectativa é que a oferta de novos empreendimentos cresça 45% nesses distritos, conforme estimativa da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), com base em projeções da Secretaria Municipal de Urbanismo.

Para o bolso do investidor, o impacto é imediato. Levantamento do Secovi-SP, divulgado nesta segunda-feira (17), aponta que os preços médios de venda nessas regiões já subiram 8% desde o anúncio da proposta, em março, e podem avançar mais 22% até dezembro, caso a lei seja plenamente implementada. Isso significa que um apartamento de R$ 350 mil em Itaquera pode valer R$ 455 mil no fim do ano.

A mudança, no entanto, não é unânime. Movimentos de moradia e associações de bairro criticam a verticalização sem contrapartidas de infraestrutura, como transporte e saúde. Em resposta, a Prefeitura prometeu um pacote de R$ 1,2 bilhão em melhorias viárias, mas a liberação de recursos depende da aprovação do orçamento de 2027, que será votado no fim deste ano.

Especialistas consultados pelo Perspectiva Imobiliária recomendam atenção ao calendário. Incorporadoras já protocolam projetos na Secretaria de Licenciamento, e a análise pode levar até 90 dias. Além disso, a taxa de juros, mantida em 12,75% ao ano pelo Copom em agosto, continua sendo um fator de moderação para a demanda. "É uma janela de oportunidade para quem tem capital, mas o cenário macro ainda exige cautela", avalia a analista da consultoria Urbania, em relatório desta semana.

Para quem já possui imóveis nesses bairros, a recomendação é reavaliar o preço de locação. Com a chegada de novos empreendimentos, a oferta de vagas deve aumentar, pressionando os aluguéis para baixo em médio prazo. Por outro lado, a valorização patrimonial tende a compensar a queda no rendimento mensal.

A lei completa está disponível no site da Prefeitura, e a Secretaria de Urbanismo promete um guia interativo até setembro. Antes de qualquer decisão, vale consultar um profissional especializado em direito imobiliário para verificar se o seu terreno foi contemplado e quais as novas possibilidades de construção.