Selic a 9,75% encarece parcela do financiamento em R$ 1.100 neste mês

O Comitê de Política Monetária (Copom) manteve a Selic em 9,75% ao ano na reunião da última quarta-feira (9), mas o que realmente mexeu com o mercado imobiliário nesta semana foi o comunicado: o colegiado sinalizou que pode iniciar um ciclo de cortes já em outubro, dependendo do comportamento da inflação. Enquanto isso, os bancos não esperaram e promoveram uma nova rodada de ajustes nos spreadings. Segundo levantamento da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) obtido com exclusividade, a taxa média do financiamento imobiliário com recursos da poupança subiu para 11,2% ao ano neste mês, ante 10,6% em agosto. É o maior patamar desde janeiro de 2025.

Na prática, o encarecimento é sentido no bolso. Um financiamento de R$ 500 mil em 30 anos, com entrada de 20%, tinha parcela inicial de aproximadamente R$ 4.100 em agosto. Nesta semana, com a taxa média de 11,2%, a mesma prestação saltou para cerca de R$ 5.200 — um aumento de R$ 1.100 por mês, ou R$ 13,2 mil por ano. O cálculo é da Credihome, plataforma de crédito imobiliário, que também aponta que o comprometimento de renda exigido pelos bancos subiu de 28% para 32% no período.

O movimento não é isolado. O Banco Central (BC) divulgou na quinta-feira (10) que o saldo da carteira de crédito imobiliário com recursos da poupança cresceu apenas 0,3% em julho, o pior desempenho mensal em 14 meses. A Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima) vê a migração de recursos para letras de crédito imobiliário (LCI) isentas de imposto de renda como um dos fatores que pressionam o funding dos bancos. "O investidor institucional está preferindo LCI e CRI, o que reduz a oferta de dinheiro barato para o financiamento habitacional", explica o economista-chefe da Anbima, Fernando Garrido, em nota.

Para quem está comprando agora, a saída tem sido negociar. A Caixa Econômica Federal, líder do segmento com 38% do mercado, informou que não alterou suas taxas neste mês, mantendo o piso de 10,5% ao ano para imóveis do programa Minha Casa Minha Vida. Já os bancos privados, como Itaú e Bradesco, praticam entre 11,5% e 12,3%, dependendo do relacionamento com o cliente. "A diferença entre a menor e a maior taxa do mercado chega a 2,8 pontos percentuais, o que pode representar mais de R$ 200 mil ao longo de um contrato de 30 anos", alerta Marcos Ribeiro, diretor da Credihome.

No mercado de incorporação, o efeito já aparece nos lançamentos. A Secovi-SP registrou queda de 12% nas vendas de unidades novas na capital paulista em agosto na comparação anual, e o estoque de imóveis prontos subiu para 8,4 meses de venda — o maior desde 2023. Incorporadoras como Cyrela e MRV já sinalizaram que vão priorizar lançamentos de menor valor, faixa em que o financiamento pesa menos no orçamento. "O cliente de alta renda está pagando à vista ou com recursos próprios, enquanto a classe média depende do crédito e sente mais", afirma a analista da XP Investimentos, Larissa Nogueira.

A expectativa para outubro, porém, é de alívio. O boletim Focus desta segunda-feira (14) mostrou que a mediana das projeções para a Selic no fim de 2026 caiu de 9,0% para 8,5% ao ano. Se o Copom confirmar o corte de 0,5 ponto percentual na próxima reunião, os bancos devem repassar parte da queda às taxas de financiamento em novembro. A recomendação dos especialistas é clara: quem pode esperar, deve aguardar a próxima reunião do Copom, marcada para 28 e 29 de outubro. Para quem não tem escolha, a dica é simular em pelo menos cinco bancos, negociar a taxa e considerar portabilidade nos primeiros meses do contrato, quando o saldo devedor ainda é alto e a economia é maior.