Selic a 9,25%: parcela do financiamento sobe R$ 312 e compra da casa própria trava
Copom elevou a taxa básica pela terceira vez seguida e bancos já repassaram o aumento. Veja quanto pesa no bolso de quem financia R$ 400 mil e por que a portabilidade virou saída de emergência.
A decisão do Copom na última quarta-feira (10) de elevar a Selic em 0,50 ponto percentual, para 9,25% ao ano, chegou rápido às planilhas dos bancos. Em menos de 48 horas, os principais players do crédito imobiliário já tinham ajustado suas tabelas: a taxa média do financiamento pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) saltou de 10,4% para 10,8% ao ano, segundo levantamento da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) obtido com exclusividade nesta segunda-feira (14).
O impacto é direto no bolso. Para quem financia R$ 400 mil em 360 meses, a parcela inicial subiu de R$ 3.842 para R$ 4.154 — um salto de R$ 312 por mês, ou R$ 3.744 por ano. No total do contrato, o custo extra passa de R$ 112 mil em juros acumulados. "Cada 0,5 ponto na Selic tira cerca de 8% da capacidade de compra do tomador. É como se o cliente tivesse perdido um ano inteiro de aumento salarial de uma só vez", resume Marcelo Beltrão, economista-chefe da consultoria Imobiliária Data.
A reação do mercado de crédito foi imediata. Segundo a Anbima, as emissões de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) caíram 22% na primeira semana de setembro frente à média de agosto, reflexo da alta do custo de captação. Sem funding barato, os bancos reduziram o apetite: o volume de novas operações aprovadas no SBPE recuou 11% em relação ao mesmo período de 2025, quando a Selic ainda rodava perto de 7,5%.
O setor de incorporação sentiu o golpe antes mesmo do ajuste dos bancos. A Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias) revisou nesta terça-feira (15) a projeção de lançamentos para 2026 de alta de 6% para queda de 3%. "O comprador que estava com a carta de crédito pré-aprovada sumiu do plantão. Ele está esperando o próximo Copom", afirma Renata Salles, diretora-executiva da entidade. Nas lojas de imóveis usados, os descontos voltaram: em São Paulo, a média de negociação fechou agosto com abatimento de 7,8% sobre o valor anunciado, contra 4,1% em janeiro.
A saída de emergência tem sido a portabilidade de crédito. O Banco Central registrou 38,7 mil pedidos de transferência de financiamento entre 1º e 12 de setembro, o maior volume semanal desde outubro de 2024. A Caixa, maior carteira do país, oferece hoje 10,2% ao ano para clientes que migram de outros bancos — meio ponto abaixo da média do mercado. "Quem tem contrato antigo com juros de 8% ou 9% está sentado em um ativo valioso. Trocar agora pode ser um erro", alerta o consultor financeiro Gustavo Cerbasi. Para quem vai comprar, a recomendação é simular com taxa fixa ou híbrida (IPCA + 4,5%), que travam o custo mesmo se a Selic continuar subindo.
O mercado futuro já precifica uma nova alta de 0,25 ponto na reunião de novembro, o que levaria a Selic a 9,5%. Se confirmado, a parcela média do financiamento imobiliário terá subido 14% só neste segundo semestre. Para o comprador, a janela de oportunidade é curta: bancos que ainda não repassaram integralmente o aumento costumam manter as tabelas antigas por 30 a 45 dias. Depois disso, o jeito é negociar entrada maior, prazo mais longo ou migrar para o consórcio, que neste mês já responde por 18% das novas aquisições — recorde histórico, segundo a Abac.
