Selic a 8,75% encarece parcela em R$ 312; veja o que muda até dezembro

O Copom manteve a Selic em 8,75% ao ano nesta quarta-feira (10), mas o comunicado acendeu o alerta para quem está na fila do financiamento imobiliário. A autoridade monetária retirou a sinalização de cortes para o quarto trimestre e citou risco fiscal. Na prática, bancos já se anteciparam: o spread médio do crédito habitacional subiu 0,4 ponto percentual em setembro, segundo levantamento da Anbima. Quem pediu R$ 350 mil em 360 meses viu a parcela saltar de R$ 3.180 para R$ 3.492 — R$ 312 a mais por mês.

A Febraban confirma a tensão. O saldo da poupança, principal funding do setor, caiu R$ 6,2 bilhões em agosto, o sexto mês seguido de saque líquido. Sem dinheiro barato, os bancos repassam o custo. "O mercado trava a originação quando a curva longa abre. Já vemos taxa de 11,2% em papéis de securitização que eram negociados a 10,4% em junho", diz Fernando Sampaio, da consultoria Tendencias Financeiras.

O aperto atinge em cheio a classe média que usa o FGTS. O teto do Minha Casa Minha Vida, faixa 3, está em R$ 350 mil, mas com a Selic pressionando o custo de captação, há conversas no Ministério das Cidades para não reajustar a tabela em 2027. Quem entra agora com renda de R$ 8 mil tem taxa efetiva de 8,16% nos bancos públicos, contra 9,4% nos privados. A diferença de R$ 280 na parcela explica a corrida às agências da Caixa nesta semana — filas de até quatro horas em São Paulo.

No mercado de capitais, o reflexo é imediato. O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) recuou 1,8% na semana, com os papéis de papel (CRIs) liderando as perdas. "O investidor migra para o Tesouro IPCA+ 2035, que paga 6,4% real, e deixa o FII de tijolo em segundo plano", avalia Renata Lopes, da XP. Ainda assim, o segmento de lajes corporativas em São Paulo mantém vacância em 12,3%, menor nível desde 2020, o que segura os aluguéis.

Para quem vai comprar, a recomendação é clara: trave a taxa agora. Os bancos oferecem trava de 90 dias, mas o custo subiu para 0,8% do valor financiado. Quem tem carta de crédito de consórcio pode esperar até novembro, quando o Copom se reúne novamente. A aposta majoritária é de Selic estável até janeiro, com risco de alta se o Congresso não avançar no arcabouço fiscal. "O pior cenário é a Selic voltar a 9,5% em 2027. Aí a parcela de R$ 3.500 vira R$ 3.900 e muita gente perde a capacidade de pagamento", alerta Sampaio.

A saída para quem não quer perder o imóvel é renegociar o prazo. Alongar de 360 para 420 meses derruba a parcela em R$ 410, mas eleva o custo total em R$ 180 mil. Especialistas recomendam usar o FGTS a cada dois anos para amortizar o saldo devedor. No trimestre, a Caixa registrou alta de 22% nos pedidos de amortização extraordinária — sinal de que o brasileiro já entendeu que a Selic não vai cair tão cedo.

O próximo Copom, em 4 de novembro, é o divisor de águas. Se o colegiado mantiver o tom duro, o financiamento imobiliário deve encarecer mais 0,3 ponto até dezembro. Quem está com contrato assinado e taxa pré-fixada está protegido; quem ainda vai às compras, precisa negociar. A regra é simples: simule em três bancos, exija o Custo Efetivo Total (CET) e desconfie de taxa abaixo de 9,5% para renda acima de R$ 10 mil — pode esconder seguro embutido.